新型冠狀病毒感染肺炎疫情（以下簡稱“疫情”）自2019年12月于武漢爆發(fā)以來，目前已蔓延至全國31個省市及港澳臺和世界24個國家，世界衛(wèi)生組織將其列為“國際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件”。當前疫情的防控形勢仍然十分嚴峻，對我國經(jīng)濟短期造成較大沖擊，特別是對交通運輸、餐飲、旅游、娛樂等行業(yè)沖擊嚴重，房地產(chǎn)業(yè)自然也無法置身事外。
銷售減少，影響房企資金回籠
暫停售樓處銷售活動、企業(yè)復工時間延后等舉措，直接影響新房銷售及房地產(chǎn)企業(yè)短期資金回籠和開發(fā)投資。銷售作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源，銷售放緩將顯著影響房企短期資金面，房地產(chǎn)開發(fā)商可能放慢拿地、開工等節(jié)奏。此外，建筑施工高度依賴外來務(wù)工人員，目前疫情導致全國范圍內(nèi)短期開工不足。因此，疫情會對房地產(chǎn)開發(fā)投資和上下游產(chǎn)業(yè)帶來不利影響，預計將突出反映在今年一、二季度房地產(chǎn)在建、新開工、投資等指標上。
全國范圍看，如果疫情能在第一季度得到較好的控制，只會對年內(nèi)商品房竣工面積數(shù)量造成一定影響，但對市場的總體供給影響不大，而各地的房價和成交量數(shù)據(jù)將進一步分化。三四線城市的影響會高于一線城市，因為在返鄉(xiāng)置業(yè)潮影響下，春節(jié)期間的房地產(chǎn)市場交易通常集中在三四線城市，預計加大三四線城市下半年商品房的去庫存壓力。疫情嚴重的湖北省所受影響最大，預計2020年住房銷售面積及房價均會有一定程度的下降。
沖擊住房租賃市場和商業(yè)地產(chǎn)
疫情影響下，務(wù)工人員返崗時間延后、人員限制流動，這將對人口流入大省的住房租賃市場和商業(yè)地產(chǎn)造成一定損失。以廣東省為例，百度遷徙大數(shù)據(jù)顯示，廣東省總遷徙量在全國占比22.9%。然而，廣東省的數(shù)據(jù)與去年同期相比，遷徙規(guī)模明顯下降，預測還有大批人員未回流。流動人口以租房為主，返城時間延后對租賃市場有一定影響，但我們預期住房租賃市場的直接損失有限，主要因租賃合同簽約時間較長，且租賃住房一般為剛需。需要注意的是，對零售業(yè)和餐飲業(yè)等服務(wù)行業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)影響更大。對服務(wù)行業(yè)而言，春節(jié)期間是傳統(tǒng)的旺季，疫情影響下客流大幅度下降、商場關(guān)閉、營業(yè)收入驟減，商服類地產(chǎn)受到不小的沖擊。
收入下降，購房需求延后
除此，疫情對我國實體經(jīng)濟和勞動力市場造成了比較明顯的短期沖擊，導致大量交通、服務(wù)、旅游等行業(yè)的從業(yè)人員收入下降，一定程度上減少或延后購房等大額消費需求。疫情沖擊下，人們的出行、旅游、消費大量減少。服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)和物流業(yè)等行業(yè)首當其沖，另外由于物流不暢通，網(wǎng)購、外賣等新興零售業(yè)也不免受到影響。企業(yè)停工停產(chǎn)等措施，導致制造業(yè)和建筑業(yè)的產(chǎn)能恢復延后。根據(jù)中指研究院3000份的線上調(diào)查，70%的調(diào)查者表示推遲購房。
回顧2003年SARS疫情對經(jīng)濟的影響，雖然2003年第二季度GDP增速下滑兩個百分點到9.1%，但在2003年6月份疫情穩(wěn)定之后，宏觀經(jīng)濟增速在第三季度回升至10%，全年GDP增長為10%，疫情不改中長期經(jīng)濟增長趨勢。此次新疫情正處房地產(chǎn)市場調(diào)整期，與2003年的上升期不盡相同，但房地產(chǎn)市場較17年前更加成熟完善，對抗風險能力更強。對外來人口流入大省，人口依然支撐房地產(chǎn)的中長期需求。對疫情嚴重、人口流出的一些地市，房價支撐因素弱，可能會看到價量同時萎縮。
如何應對？
疫情對我國經(jīng)濟的短期沖擊需要引起重視，對此我們建議政府與業(yè)主合力推行減租免租行動，暫緩企業(yè)公積金繳存，保障租戶權(quán)益；防范中小房企及長租公寓平臺的金融風險；在未來加快房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，提升物業(yè)管理水平，滿足市民對綠色健康住宅的需求。
倡議擴大免租減租覆蓋范圍，允許困難企業(yè)暫緩繳納公積金
疫情爆發(fā)至今，我們看到政府、金融機構(gòu)、房企和地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)協(xié)會迅速行動起來。國有物業(yè)帶頭免租，各大房企為疫區(qū)捐資捐款及對商戶和住客免租減租，行業(yè)協(xié)會倡議廣大業(yè)主免租行動，這些行為值得贊賞。但目前租金優(yōu)惠的覆蓋范圍還不夠大，例如某長租公寓平臺內(nèi)部調(diào)查顯示，在北京、上海、深圳、杭州四座城市，愿意減免房租的房東只占12%。
租金對企業(yè)或工商個體戶，是較大的固定支出。主動給企業(yè)減稅降費，我們對此建議一是私人業(yè)主由政府、業(yè)主、租戶各承擔三分之一租金，實行“三三制”。對于長租公寓，鼓勵長租公寓平臺盡快積極聯(lián)系業(yè)主，可由政府、業(yè)主、長租公寓平臺、租戶各承擔四分之一。加強對長租公寓平臺的監(jiān)管，謹防和嚴懲租賃平臺欺詐租客和房東，“兩邊通吃”的行為 ；二是受疫情影響導致生產(chǎn)經(jīng)營困難的企業(yè)，可申請暫緩繳存住房公積金4-6個月，待企業(yè)效益好轉(zhuǎn)后再恢復繳存。
“租購同權(quán)”保障租客權(quán)益
需要重視租客權(quán)益的保障工作。北京、杭州、南京、廣州等多個城市，出現(xiàn)以防范疫情為由，對無論是否來自疫區(qū)，身體是否健康的租客一律禁止進入、勸返的事件。租購同權(quán)“同”的不僅是享受公共服務(wù)的權(quán)利，更應該保障不能肆意侵犯的法定基本權(quán)利。應把維護租戶的基本權(quán)益作為租購同權(quán)的重要內(nèi)容，避免出現(xiàn)對租戶的歧視。
落實還貸延后具體措施，關(guān)注新市民和農(nóng)民工群體
五部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，政府應協(xié)調(diào)各銀行盡快出臺并落實相關(guān)的具體措施，比如因疫情影響未能及時還款的，經(jīng)接入機構(gòu)認定，相關(guān)逾期貸款不作逾期記錄。金融機構(gòu)對個人信用記錄良好的相關(guān)客戶，適當延長貸款還款期限期，給予一定利息優(yōu)惠。除以上在《通知》中明確提到的群體外，還應特別關(guān)注新市民及農(nóng)民工群體。復工時間延后，這類群體的收入影響較大，加上積蓄較少，還貸更加困難，建議政策向此類群體傾斜。
注意中小房企和長租公寓的流動性風險
房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品多數(shù)集中在一級市場，以個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款為主。目前房企銷售放緩，短期資金緊張，政府需要注意房地產(chǎn)企業(yè)流動性狀況，特別是中小房企和長租公寓平臺的信用風險。共克時艱，銀行體系應保持充足流動性，防范房地產(chǎn)相關(guān)信用風險。我們預計，如果疫情持續(xù)時間較長，房企破產(chǎn)重組、項目收并購可能顯著增加，進一步加劇行業(yè)分化和向龍頭企業(yè)集中。
我們建議房企和相關(guān)中介，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會積極發(fā)揮自治作用，監(jiān)測相關(guān)房企的負債狀況；金融體系，對過往信用記錄良好，資金周轉(zhuǎn)困難的房企的貸款進行展期；對給予疫情期間租金減免的物業(yè)或房企給予一定財政補貼或稅費減免。
未來引導房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，主動適應市民新需求
疫情推動房地產(chǎn)行業(yè)朝智能化、線上化發(fā)展，并催生新的業(yè)態(tài)。由于售樓處關(guān)閉，房企轉(zhuǎn)向線上售房，疫情之后這種新型看房購房模式將更加流行，也能幫助房企節(jié)約成本。謀求數(shù)字化轉(zhuǎn)型的房企可加大線上銷售渠道的推廣力度，與互聯(lián)網(wǎng)平臺合作尋求精準營銷投放。比如開發(fā)VR看房功能，建立銷售社群等。
疫情危機也提升了居民對居住社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平的需求及綠色健康住宅的需求。人們對小區(qū)健康標準重視程度空前上升，對城市安全、居住環(huán)境、配套生活保障設(shè)施的需求將更高，例如非接觸式水龍頭、聲控開關(guān)、感應設(shè)備、住宅內(nèi)健身房、大臥室等需求增加。通風好、人口密度低、環(huán)境通透的“健康住宅”可能成為新的賣點。順應需求，房企將向此靠攏，筑建更加安全健康的住宅及社區(qū)環(huán)境。
（張思思系暨南大學經(jīng)濟與社會研究院副院長，副教授 。謝慧如系暨南大學經(jīng)濟與社會研究院政策研究中心研究助理）
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