歷經(jīng)10年的探索和發(fā)展，伴隨著城市拓展空間的日趨減少，廣東逐步進(jìn)入城市更新時(shí)代。
今年以來(lái)，包括廣州、深圳在內(nèi)的多個(gè)城市紛紛推出眾多舊改項(xiàng)目，吸引了活躍在廣東市場(chǎng)的各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極應(yīng)對(duì)，搶占城中村改造這塊“大蛋糕”。
專題撰文 信息時(shí)報(bào)記者 李東元
舊改熱潮 廣州今年加快推進(jìn)城市更新改造
日前，中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)發(fā)布《2019年廣州市全面改造項(xiàng)目影像資料制作項(xiàng)目公開(kāi)招標(biāo)公告》和《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局城市更新項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督巡查工作（2019~2020年度）公開(kāi)招標(biāo)公告》。招標(biāo)內(nèi)容顯示，截至今年7月底，廣州11個(gè)行政區(qū)已批未完工項(xiàng)目251個(gè)（項(xiàng)目數(shù)量隨項(xiàng)目批復(fù)和推進(jìn)動(dòng)態(tài)增減），包括舊村改造、舊廠改造及舊城改造（老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目除外）三類(lèi)。已獲批改造的舊村有38條，改造范圍用地面積達(dá)1742.64公頃；舊廠改造項(xiàng)目213個(gè)，涉及用地面積1383.88公頃。據(jù)悉，今年廣州有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的舊改項(xiàng)目為37個(gè)，合計(jì)面積745.85公頃。
2019年廣州政府工作報(bào)告提出，今年將加快城市更新改造，推動(dòng)151個(gè)老舊小區(qū)微改造、10個(gè)舊村改造、50個(gè)舊廠改造項(xiàng)目。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與空間利用對(duì)城市功能提出更新更高的要求。為滿足城市功能升級(jí)需求，城市更新已成為城市發(fā)展的主要途徑。
在8月19日開(kāi)幕的2019深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、城市土地和房地產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上，深圳市城市更新和土地整備局?jǐn)y84個(gè)更新項(xiàng)目亮相。作為深圳舊改重點(diǎn)的龍崗區(qū)，在城市更新方面已列計(jì)劃169個(gè)，計(jì)劃準(zhǔn)備用地2217公頃，已批規(guī)劃90個(gè)，規(guī)劃批準(zhǔn)用地1229.1公頃，更新土地供應(yīng)面積650.7公頃，其中公共設(shè)施用地275公頃。而其他各區(qū)也有十多個(gè)至數(shù)十個(gè)不等的項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng)。
除廣深兩地外，珠海、佛山、東莞、中山、惠州等城市今年也紛紛推出大量舊改項(xiàng)目。其中，參與城中村改造已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)拿地的重要途徑。
政策助力 引入市場(chǎng)力量具體實(shí)施改造項(xiàng)目
除大量推出“三舊”改造項(xiàng)目外，政府在鼓勵(lì)企業(yè)參與、加快改造項(xiàng)目推進(jìn)方面政策不斷。今年8月底，廣東省政府就關(guān)于政協(xié)十三屆全國(guó)委員會(huì)第二次會(huì)議第2812號(hào)（經(jīng)濟(jì)發(fā)展類(lèi)173號(hào)）提案答復(fù)的函中，在回答“三舊”改造中政府與市場(chǎng)的關(guān)系時(shí)指出，廣東從2009年起全面推開(kāi)“三舊”改造工作（其中舊村莊改造與城中村改造有重疊），“三舊”改造工作采取市場(chǎng)化運(yùn)作模式，通過(guò)政府“放權(quán)讓利”引入市場(chǎng)力量具體實(shí)施改造項(xiàng)目。在此過(guò)程中，政府主要負(fù)責(zé)編制規(guī)劃、制定政策、行政審批、項(xiàng)目監(jiān)管等工作，而拆遷談判、申報(bào)手續(xù)、開(kāi)發(fā)建設(shè)等事務(wù)性工作則由市場(chǎng)主體承擔(dān)。這種運(yùn)作模式切合珠三角地區(qū)的實(shí)際情況，有利于發(fā)揮政府與市場(chǎng)兩方面優(yōu)勢(shì)。
同時(shí)，該函指出，上述運(yùn)作模式也存在一些不足，有必要在繼續(xù)堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，在一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)加大政府對(duì)市場(chǎng)的支持力度。當(dāng)中包括發(fā)揮政府補(bǔ)位作用、建立倒逼促改機(jī)制、優(yōu)化土地出讓價(jià)款計(jì)收、降低改造項(xiàng)目稅負(fù)成本等，以進(jìn)一步優(yōu)化政府與市場(chǎng)統(tǒng)籌推進(jìn)機(jī)制，用好政府“有形的手”和市場(chǎng)“無(wú)形的手”，形成協(xié)同推進(jìn)城中村改造的工作合力。
今年11月5日，廣州市住建局印發(fā)了《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，進(jìn)一步規(guī)范廣州舊村改造成本測(cè)算以及村民回遷復(fù)建安置、臨遷費(fèi)用、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等問(wèn)題。政府出臺(tái)的一些政策，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有了更為清晰的指引。
房企轉(zhuǎn)型 成立城市更新集團(tuán)開(kāi)高薪挖專才
市場(chǎng)變化，房企紛紛積極應(yīng)對(duì)。近年，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在原有的業(yè)務(wù)板塊基礎(chǔ)上紛紛成立城市更新集團(tuán)（部門(mén)），向舊改項(xiàng)目發(fā)起“進(jìn)攻”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中成立城市更新集團(tuán)（部門(mén)）的已達(dá)40個(gè)，而深圳則有32個(gè)。
與此同時(shí)，房企的人才競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈。富力、保利、時(shí)代中國(guó)、佳兆業(yè)、星河等企業(yè)多年來(lái)均涉足舊改項(xiàng)目，并利用其人才體系培養(yǎng)出一批相應(yīng)的專業(yè)人士，但其他新晉城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的更新板塊幾乎是從零起步。因此，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頻頻發(fā)起挖角大戰(zhàn)、招聘大戰(zhàn)，紛紛把目光放在有經(jīng)驗(yàn)的人才身上。
據(jù)記者在獵聘網(wǎng)上的不完全統(tǒng)計(jì)，在北上廣深四大一線城市中，廣州是城市更新招聘企業(yè)最多的城市之一。有全球500強(qiáng)企業(yè)開(kāi)出600萬(wàn)元年薪，高薪聘請(qǐng)城市更新集團(tuán)總裁。而最基層的城市更新專員，年薪也普遍在7萬(wàn)～18萬(wàn)元不等，明顯高出其他同級(jí)別崗位的薪酬。
有業(yè)內(nèi)人士戲稱，在房地產(chǎn)企業(yè)，一般的崗位掌握相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)即可勝任，“而在城市更新領(lǐng)域，比如專員，除了需要掌握政策、流程等專業(yè)知識(shí)，還要會(huì)談判甚至必須會(huì)說(shuō)粵語(yǔ)。因?yàn)橐谝痪€和村民打交道，很多老村民都不怎么說(shuō)普通話，用粵語(yǔ)會(huì)更加親切，更容易被接受。”
