來源：南國今報
近日，柳州市委組織部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、民政局三部門聯(lián)合印發(fā)了《柳州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)程》（以下簡稱“規(guī)程”）。該規(guī)程根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》等文件精神，結(jié)合柳州市實際制定，自2021年1月1日起施行。
規(guī)程分為四章64條。
亮點有哪些？
讓我們一起來看看。
亮點1
加強黨建引領(lǐng)作用
以前的條例，很少提及黨建的作用，新的規(guī)程全文著重突出了加強黨建引領(lǐng)的作用。以前成立業(yè)主大會都是向縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門提出申請，新的規(guī)程將這一部門改為物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第一章總則，第一條第一句為“為加強黨建引領(lǐng)……制定本指導(dǎo)規(guī)程”。此外，業(yè)主大會和業(yè)主委員會在街道黨工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委）、社區(qū)黨組織、小區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)和街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會的指導(dǎo)監(jiān)督下開展履職工作，同時開展黨建活動。
支持業(yè)主中的黨員通過法定程序成為業(yè)主代表、業(yè)主委員會成員，發(fā)揮先鋒模范作用。街道黨工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委）應(yīng)將物業(yè)管理區(qū)域黨組織建設(shè)情況納入社區(qū)黨組織工作的考核范圍。
亮點2
十人以上聯(lián)名可提出申請
小區(qū)想要成立業(yè)主大會以及選舉業(yè)委會來管理小區(qū)，首先需要提出申請。按照舊的規(guī)定，提出申請需已交付部分20%以上的業(yè)主聯(lián)名。這也就說，至少要收集20%業(yè)主的房產(chǎn)證明等資料。在柳州不少小區(qū)多達兩三千戶，單在資料收集這一塊就是一件麻煩事，更別提后續(xù)工作了。這也導(dǎo)致很多小區(qū)在申請環(huán)節(jié)就已經(jīng)進行不下去。
新的規(guī)程規(guī)定，關(guān)于首次業(yè)主大會會議籌備，符合以下三個條件之一的，建設(shè)單位就應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)，書面向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的報告：
第一，交付使用的專有部分建筑面積達到總建筑面積三分之二以上；
第二，交付使用的專有部分業(yè)主人數(shù)達到業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二以上；
第三，首套房屋交付使用滿兩年。
若是建設(shè)單位逾期未提出書面報告的，十人以上的業(yè)主聯(lián)名可以書面提出申請。
亮點3
總平圖等資料由主管部門免費提供
業(yè)委會的選舉是一件相對繁瑣的工作，籌備組需要提供小區(qū)規(guī)劃總平面圖、業(yè)主以及房屋、建筑物面積清冊等各種資料。問房開，房開不給；問物管公司要，公司擔(dān)心泄漏了業(yè)主隱私；找到相關(guān)部門，還要辦理各種手續(xù)。這些資料，也成了不少部分小區(qū)成立業(yè)主大會的攔路虎。
新的規(guī)程規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面申請的5個工作日內(nèi)，發(fā)布公告，開展宣傳工作，并要求柳州市自然資源規(guī)劃局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等有關(guān)主管部門提供相關(guān)材料。
資料包括規(guī)劃總平面圖，業(yè)主以及房屋、建筑物面積清冊，房屋測繪報告；已竣工驗收的房屋買賣合同清冊。
有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到要求提供資料函件之日起5個工作日內(nèi)予以免費提供。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到有關(guān)部門反饋之日起5個工作日內(nèi)，確認(rèn)是否符合召開業(yè)主大會會議條件。
亮點4
首次籌備經(jīng)費 由建設(shè)單位承擔(dān)
要成立業(yè)主大會，籌備各種工作需要不少經(jīng)費，包括打印宣傳橫幅、海報，復(fù)印業(yè)主房產(chǎn)證明等資料，給熱心業(yè)主飲水、快餐等。問及這些費用從哪里來，不少業(yè)主表示，都是熱心業(yè)主自掏腰包。有的則是部分業(yè)主集資，還有的是小區(qū)組織相關(guān)集體活動余下的費用等。
新的規(guī)程出臺，大家不用再為經(jīng)費發(fā)愁，明確規(guī)定，新建物業(yè)的首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。而商品房的建設(shè)單位也就是市民常說的房開商。也就是說，經(jīng)費由房開商來出。
亮點5
投票面積這樣計算
業(yè)主委員會的選舉，需要計算專有部分面積、建筑物總面積等。特別是專有部分面積車庫的計算，讓不少小區(qū)業(yè)主很頭疼。在柳州有一個小區(qū)，曾因為算法不同，業(yè)主認(rèn)為已經(jīng)過半，而經(jīng)過相關(guān)部門計算卻沒有過半，導(dǎo)致選舉“卡殼”。
新的規(guī)程規(guī)定，業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定，專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的房屋及車庫（位），按照專有部門面積規(guī)則計算面積表決權(quán)屬，人數(shù)按一人計算。
尚未進行實際分割的消控室、水泵房等共用設(shè)施設(shè)備用房，按照規(guī)劃設(shè)計面積予以扣除，不計入用于投票表決的建筑物總面積。
地下車位的通道部分屬于本區(qū)域內(nèi)地下車位業(yè)主共有，按照面積比例分?jǐn)偟较鄳?yīng)車位，計入該車位的投票面積。
亮點6
選舉可集中投票也可電子投票
小區(qū)選舉不是你不在家，就是他不得空，經(jīng)常因投票人數(shù)不夠失敗告終。如今都提倡智能管理，信息云共享，市民都盼著選舉能與時俱進。
新的規(guī)程規(guī)定，召開首次業(yè)主大會會議，內(nèi)容包括表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員、候補委員等。召開業(yè)主大會會議可以采用集體討論，書面征求意見或者互聯(lián)網(wǎng)方式召開。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。代理人應(yīng)當(dāng)出具身份證和書面委托書的原件以及委托人的身份證及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件的復(fù)印件。
采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的投票主要采用“集中投票”，也可采用“流動投票”或者其他合法方式相結(jié)合進行。流動票箱的設(shè)定按照戶數(shù)確定，每500戶不超過一個流動票箱。
業(yè)主大會會議采用電子投票方式表決的，應(yīng)當(dāng)按照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的物業(yè)管理公共事務(wù)電子投票系統(tǒng)設(shè)定的要求進行。
投票時間不宜超過5日，需要延長投票時間的，不得超過2日。
