千呼萬喚始出來。
4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），以及《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的征求意見稿（以下簡稱”征求意見稿“），首次對公募REITs的投資范圍、產(chǎn)品定義、專業(yè)勝任、發(fā)售安排和基金運(yùn)作等內(nèi)容進(jìn)行了界定，標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式起航。
經(jīng)濟(jì)形勢倒逼 公募REITs破冰
業(yè)界對于公募REITs的期待由來已久?！懊看握胍苿庸糝EITs，都是在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場下行時?！盋BRE中國區(qū)資本顧問團(tuán)隊執(zhí)行董事周志峰在接受中國網(wǎng)地產(chǎn)采訪時表示。
據(jù)周志峰回憶，上一次對公募REITs推動力度最大的時期要追溯到2008年，但更多是從工業(yè)地產(chǎn)的角度去推。不過，在突破2008年的難關(guān)之后，隨著市場回暖速度加快，整體資產(chǎn)價格有所上升，公募REITs的回報率就變成了最大挑戰(zhàn)。
外界普遍認(rèn)為，缺少相關(guān)稅收優(yōu)惠政策是阻礙公募REITs推進(jìn)的重要原因之一。在“公募基金+ABS”的架構(gòu)下，存在證券投資基金、專項計劃、項目公司等多個層級主體，涉及的代理成本與稅負(fù)較高；并且其底層資產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，交易與經(jīng)營行為對應(yīng)的稅種較多、稅率較高，進(jìn)一步降低了原本就不高的投資回報率，從而影響了REITs作為投資產(chǎn)品的吸引力。
“國外REITs最大的吸引力在于稅收減免，最終分紅的時候會產(chǎn)生比較高的稅，之前的稅收都是在各個環(huán)節(jié)減免的”，周志峰進(jìn)一步指出。
不過，受中美貿(mào)易戰(zhàn)、新冠疫情等因素影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，國內(nèi)公募REITs終于有了突破性的進(jìn)展。市場價格的調(diào)整，也令整體資產(chǎn)的回報率有所上升，當(dāng)下成為推動公募REITs發(fā)展的重要契機(jī)。
同時，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，從短期看，為了應(yīng)對疫情影響、經(jīng)濟(jì)下行壓力，公募REITs可以保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行；從長期看，REITs也可能成為深入推進(jìn)供給側(cè)改革和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的助推劑。
基礎(chǔ)設(shè)施先行 投資回報率成關(guān)鍵因素
數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，經(jīng)濟(jì)下行疊加疫情影響，國內(nèi)GDP同比下降6.8%。在拉動經(jīng)濟(jì)的三駕馬車中，相比出口與消費(fèi)，投資成為推動經(jīng)濟(jì)逆勢發(fā)展的重要抓手。
作為需求端最重要的投資指標(biāo)之一，固定資產(chǎn)投資中的基建與房地產(chǎn)投資頗受外界關(guān)注。北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長、教授劉俏就表示，以房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施為抵押品，雖然是中國經(jīng)濟(jì)社會生活中信用擴(kuò)張的主要方式，但隨著中國經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)型，以土地、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施為抵押品的信用擴(kuò)張難以成為中國經(jīng)濟(jì)未來進(jìn)一步增長的發(fā)動機(jī)。
因此，為了提升房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)體系等投資效率，準(zhǔn)確的價格信號極其重要。中國需要給房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施定價和地方政府信用定價的“錨”。但是，征求意見稿劃定的試點(diǎn)范圍并不包含規(guī)模龐大的住宅與商業(yè)地產(chǎn)。
《通知》強(qiáng)調(diào)的試點(diǎn)項目要求優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施，包括倉儲物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。同時，鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。
從上述劃定的范圍來看，此次公募REITs的試點(diǎn)不包含住宅與商業(yè)地產(chǎn)，這也符合中央“房住不炒”的調(diào)性。2020年3月，駐馬店、廣州等針對樓市需求端的政策出現(xiàn)“一周游”、“一日游”現(xiàn)象，海南甚至開始對本地人第三套房進(jìn)行限購；同時，央行會同財政部、銀保監(jiān)會召開電視電話會議再次強(qiáng)調(diào)堅持“房住不炒”，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性與穩(wěn)定性。
不過，也不能說公募REITs試點(diǎn)與房地產(chǎn)毫無關(guān)聯(lián)。盡管無法與龐大的住宅與商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模相比，但布局物流與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房企或能借此受惠，比如萬科、華夏幸福等。
值得注意的是，《通知》不僅要求優(yōu)先支持傳統(tǒng)基建，還鼓勵新基建項目的試點(diǎn)。目前，受疫情沖擊的傳統(tǒng)基建正隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)逐步回暖，新基建則是被寄予厚望的投資新風(fēng)口，也是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、新舊動能轉(zhuǎn)換的內(nèi)在要求。
由于傳統(tǒng)融資模式對新基建的拉動有限，必須開辟新的融資渠道。國家開發(fā)銀行高級經(jīng)濟(jì)師吳志峰就指出，出路在于市場化的基建融資，通過激活規(guī)模龐大的存量基建投資，啟動新的基建投資，也就是此次落地的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs。
REITs的推行不僅有利于大批存量資產(chǎn)的盤活，還能將資本與債務(wù)剝離給資本市場；同時，其募集的資金又可以用于新基建的投入，降低基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)的負(fù)擔(dān)，有利于提高企業(yè)再投資的能力。
對資本市場來說，REITs直接與不動產(chǎn)價值掛鉤，有利于提高資源配置效率，吸引各類社會資本，通過REITs這一金融產(chǎn)品的形式參與到國內(nèi)的建設(shè)當(dāng)中。
多產(chǎn)品并存格局形成 業(yè)界看好長租公寓REITs
國內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)起步于2002年，隨后進(jìn)入加速發(fā)展階段，經(jīng)過近18年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，但市場上還未出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。其中，被外界頻頻提及的三個典型案例，分別是越秀REITs、中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃與鵬華前海萬科REITs。
早在2005年，香港放開海外REITs發(fā)行上市，越秀REITs赴港上市，成為中國首單REITs產(chǎn)品。2014年，第一支模仿REITs架構(gòu)的類REITs產(chǎn)品中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃獲準(zhǔn)發(fā)行，開啟了中國房地產(chǎn)金融的類REITs時代。2015年，鵬華前海萬科REITs上市，成為所謂的公募REITs第一單。與標(biāo)準(zhǔn)的REITs相比，仍有所區(qū)別。
據(jù)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月4日，“類 REITs”產(chǎn)品呈加速增長態(tài)勢，累計發(fā)行數(shù)65只，累計發(fā)行總額從2014年底的96億元增至 2019年底的1192億元，年復(fù)合增速高達(dá)65.5%。迄今發(fā)行的65只產(chǎn)品均為類REITs產(chǎn)品，國內(nèi)仍然沒有標(biāo)準(zhǔn)的REITs。
與REITs不同，類REITs一般通過設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃向特定投資者募集資金，認(rèn)購私募股權(quán)投資基金份額（或?qū)ｍ椥磐杏媱澐蓊~），再由私募基金（或信托計劃）收購持有標(biāo)的物業(yè)的項目公司股權(quán)，最終實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化。
因此，類REITs大多擁有增信措施，債性較強(qiáng)，并非可以實現(xiàn)自我循環(huán)的真正證券化產(chǎn)品，而REITs則是偏向權(quán)益類的產(chǎn)品。
中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛也表示，“未來，類REITs和CMBS還會繼續(xù)存在，權(quán)益類的公募REITs也會存在，并形成多產(chǎn)品并存的格局。類REITs和CMBS引入了一些結(jié)構(gòu)化的設(shè)計，而權(quán)益類的基礎(chǔ)設(shè)施REITs還有待觀察，可能有純權(quán)益類的，有一些偏債的安排，也會有一些增長性比較好的股性產(chǎn)品“。
盡管房地產(chǎn)行業(yè)的諸多業(yè)態(tài)都不在此次試點(diǎn)的范圍之內(nèi)，但不少業(yè)內(nèi)人士均看好長租公寓REITs。
周志峰認(rèn)為，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs之后，最重要且真正可行的REITs類別就是長租公寓REITs。他表示，以重資產(chǎn)運(yùn)營的長租公寓，其已經(jīng)滿足了REITs的諸多基本要求。
王剛也贊同上述看法，他認(rèn)為，公募REITs先以基礎(chǔ)設(shè)施落地，接下來可能是長租公寓，然后再擴(kuò)展到商業(yè)地產(chǎn)。
不過，雖然長租公寓因受到地方政府支持其土地成本較低，但因為租賃需求不強(qiáng)，運(yùn)營階段的租金收入仍難以保障回報率，即使現(xiàn)階段推出了相關(guān)產(chǎn)品，在市場上也難有較強(qiáng)的吸引力。
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