對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是如此，被全國(guó)開(kāi)發(fā)商都寄予厚望的“返鄉(xiāng)置業(yè)”行情，就這么悄無(wú)聲息的消失了。
克而瑞今天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：截至2020年1月末，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額5097.05億元，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期降低近12%。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月27日，全國(guó)共有杭州、蘇州、聊城、合肥、重慶、成都、綿陽(yáng)、德陽(yáng)、攀枝花、雅安、樂(lè)山、自貢、廣西（14個(gè)地級(jí)市）、云南（16個(gè)地州）、宜昌、襄陽(yáng)、鄂州、湛江、南昌、福州、南京、贛州、德清、廣州、濟(jì)南、太原、鄭州、福州等近60個(gè)城市的住建部門(mén)、房協(xié)已下文要求暫停售樓處銷(xiāo)售活動(dòng)。
中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示：?“一般來(lái)說(shuō)，看房的人少了，后續(xù)轉(zhuǎn)化成買(mǎi)房的人就更少了。這對(duì)小陽(yáng)春行情的恢復(fù)及升溫肯定會(huì)有一定的影響?！?/p>
看來(lái)，不只是返鄉(xiāng)置業(yè)潮沒(méi)有了，未來(lái)幾個(gè)月人們期盼已久的“小陽(yáng)春”，也要告吹。
我覺(jué)得，這未嘗不是好事，讓樓市嘗嘗“酒后清醒”的感覺(jué)。
過(guò)去這些年，房地產(chǎn)就像“喝了酒”一樣，被高房?jī)r(jià)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)搞的“暈頭轉(zhuǎn)向”。
樓市體量的擴(kuò)張是顯而易見(jiàn)的。20年來(lái)，房屋新開(kāi)工面積從2億平增至20.9億平，累計(jì)上漲9.3倍。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額從0.2萬(wàn)億元增至12萬(wàn)億元，累計(jì)上漲55.8倍。
商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別從1.2億平增至17.2億平、0.3萬(wàn)億元增至15萬(wàn)億元，累計(jì)上漲13.1、58.7倍。
房企的無(wú)序增長(zhǎng)，也讓人感到頭疼。2018年，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)9.8萬(wàn)個(gè)，比1998年的2.4萬(wàn)個(gè)增長(zhǎng)3.1倍，其中5家房企位列世界500強(qiáng)。
截止到2019年6月末，我國(guó)貸款余額146萬(wàn)億元，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款分別有：小微貸款10.7萬(wàn)億元，占比7.3%；房地產(chǎn)貸款41.9萬(wàn)億元，占比28.7%；住戶（家庭）貸款51.7萬(wàn)億元，占比35.4%。
因此，這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)一件讓樓市“醒酒”的事，反而能讓開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、剛需、投機(jī)客、各個(gè)城市清醒一些。
至少能讓人們明白，在生命面前，房子會(huì)失去20年以來(lái)的“升值”屬性，房地產(chǎn)所謂的“支柱地位”可能也難保了。
1，房子大漲的基礎(chǔ)沒(méi)有了，賺“差價(jià)”已經(jīng)沒(méi)有意義。上文提到，房地產(chǎn)的開(kāi)工面積這20年漲了9倍，投資額漲了55倍，銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積也動(dòng)輒是幾十倍。
但是，最近幾年的情況是怎么樣的？
2018年，百城房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅為5%。2019年，百城房?jī)r(jià)指數(shù)為3%。漲幅越來(lái)越小，持續(xù)時(shí)間越來(lái)越短，都是上半年的3-5月份起漲，隨后在下半年遭遇降價(jià)促銷(xiāo)、土地流拍。
展望2020年，上半年的返鄉(xiāng)置業(yè)和小陽(yáng)春銷(xiāo)售熱潮都沒(méi)了，即便下半年會(huì)有更多城市放開(kāi)調(diào)控，房?jī)r(jià)又能漲到哪里去？
假如今年百城房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅不足3%，也就意味著最近三年買(mǎi)房，扣除掉折舊費(fèi)、房貸利息等持有房產(chǎn)成本，買(mǎi)房其實(shí)是虧錢(qián)的！
2，超大型城市、密集的高層住宅，并非是城市化的唯一道路。之所以很多專家把房地產(chǎn)當(dāng)成“支柱地位”，有一個(gè)重要原因：密集的高層住宅，可以帶來(lái)人口的大量集聚，從而產(chǎn)生巨大的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，這是城市化快速發(fā)展，提振經(jīng)濟(jì)的重要法寶。
房地產(chǎn)確實(shí)是這樣走的。
數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去3年內(nèi)，每年我國(guó)新建商品房面積，足夠4000萬(wàn)人居住。而每年城鎮(zhèn)人口的增加幅度，僅僅只有2000萬(wàn)人。這樣算來(lái)，3年蓋了1.2億套房子，真正的居住需求可能只有6000萬(wàn)人。
但是，過(guò)多集中的建造高層住宅，由此帶來(lái)的后果卻應(yīng)該引起我們的警惕。
聯(lián)合國(guó)公布的《2019年世界人口前景》報(bào)告中，CTBUH全球高層建筑數(shù)據(jù)庫(kù)公布了高度世界排名前100位的已建成摩天大樓數(shù)據(jù)。
這100座摩天大樓分布在10個(gè)國(guó)家或地區(qū)，而這10個(gè)國(guó)家和地區(qū)2019年的人口粗出生率（1年內(nèi)平均每千人中出生人數(shù)的比率）均低于世界平均水平。
比如中國(guó)、阿聯(lián)酋、美國(guó)所擁有的摩天大樓數(shù)量，均超過(guò)10座，而人口粗出生率也只有10-12‰的低位水平。
也就是說(shuō)，房子蓋的越高，蓋的越密集，生育率的下降就越顯著。
這一點(diǎn)在國(guó)內(nèi)各線城市表現(xiàn)的也很明顯，京滬深、強(qiáng)二線城市的離婚率、單身人數(shù)、大齡青年要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)三四線區(qū)域。
尤其在經(jīng)歷了最近的風(fēng)波后，人口集聚越多的大城市，帶來(lái)的管控壓力就越大，即便在春節(jié)期間，大城市出現(xiàn)的案例最多、覆蓋面更廣。
更何況，馬上臨近返程高峰，雖然今年假期有所順延，客流的增加依然不可逆，無(wú)論是學(xué)生上課、農(nóng)民工回城、白領(lǐng)上班，元宵節(jié)前夕可能會(huì)讓一二線城市面臨的壓力更大。
相比之下，廣大中小城市和農(nóng)村只要扛過(guò)了最近一段時(shí)間，未來(lái)1-2個(gè)月內(nèi)壓力會(huì)明顯減輕，因?yàn)槿肆饔诌w徙到大城市了。
當(dāng)房子的升值屬性開(kāi)始弱化，當(dāng)房地產(chǎn)的支柱地位引起人們的反思，經(jīng)過(guò)本次的事件后，未來(lái)5年，有3個(gè)行情可能更有前景，更“吃香”。
1，線上平臺(tái)。線上的教育平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)直播平臺(tái)、電商、新媒體、線上游戲、遠(yuǎn)程協(xié)作與移動(dòng)辦公平臺(tái)會(huì)起到過(guò)渡作用。
因?yàn)楹⒆拥膶W(xué)習(xí)、家庭的購(gòu)物、公司的運(yùn)轉(zhuǎn)都是剛性需求，這部分需求很難消失，線上雖然體驗(yàn)很差，遇到緊迫情況，終究可以勉強(qiáng)過(guò)渡一下。
2，大健康產(chǎn)業(yè)。對(duì)比17年前，這次春節(jié)發(fā)生的事，會(huì)讓所有人都長(zhǎng)記性：病從口入。
資料顯示，目前我國(guó)有70%的人處于亞健康，15%的人處于疾病狀態(tài)，慢性病折磨著每一個(gè)家庭。與此同時(shí)，老齡化的速度非常迅猛，根據(jù)社科院的預(yù)測(cè)，到2050年，老年人將達(dá)到總?cè)丝诘娜种弧?/p>
這種情況下，醫(yī)護(hù)用品、綠色食品、醫(yī)療、醫(yī)藥行業(yè)會(huì)迎來(lái)更多資本的青睞。
3，教育行業(yè)。最近有一段話引人深思：孩子問(wèn)為什么要讀書(shū)？這10天給出了最?好的答案。
我?們的答案都顯?得那么蒼白，“為了將來(lái)找?份好工作，為了能?過(guò)上富?足的生?活”，當(dāng)鐘?南山院士挺身而出的時(shí)?候，我們才明白，應(yīng)該這樣告訴孩子們：要做一?個(gè)像鐘院士那?樣有知識(shí)的人。
知識(shí)不?僅能改變命運(yùn)，還能救?人于水?火，教育并不意味著要買(mǎi)學(xué)區(qū)房，要上高價(jià)輔導(dǎo)班，更重要的是我們每位父母都以身作則。
