僅憑3單成交，林亞同事這兩個月的傭金收入就超過50萬元，“大發(fā)了?！?/p>
張蕭 | 插圖
年齡超過40歲，買房為了養(yǎng)老，踩盤僅1-2次，只要第一眼印象滿意，就迅速出手。在廣東省中山市，活躍著一波土生土長的香港大齡購房者，他們?yōu)樽约和诵菀院蟮酿B(yǎng)老“大計”尋尋覓覓。
同一節(jié)點，年輕的港漂Eva，正等待心儀的深圳福田口岸新盤入市，她說，其他城市就不考慮了。
同樣畢業(yè)于香港、拿到香港居民身份的Yvonne，則堅定地將購房范圍圈定在香港城中。
2019年11月6日，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥公布了三類16項普及惠民及便利香港專業(yè)界別到大灣區(qū)發(fā)展的政策措施。大灣區(qū)9個城市樓市徹底向香港居民敞開懷抱。
廣州走得更遠一步，港澳人士在廣州各區(qū)購房，無需再提供學習、工作、居住證明，僅需提供港澳身份證和通行證，并滿足境內無房的條件，即可購買一套住宅。
受夠了高昂房價的香港居民，踏上了北上購房征途。這是不同年齡階層的香港購房者，選擇不同置業(yè)路徑的三個故事。
中山買房養(yǎng)老
在中山市城區(qū)的國際酒店，抑或是中山港碼頭，這些天，香港客人只要一走下直達快巴或快船，守候在周邊三兩成群的中介人員就一哄而上，迅速截獲。用行內話形容，這是在“撈客”。
從2019年9月開始，“撈客”戰(zhàn)術在中山市各大連接香港的交通要點愈發(fā)常見?！斑@個時間點，從香港過來看房的客戶的確增加了不少?！绷謥喺f，中山房地產中介圈內，新近流行一句話，得香港客者得天下，“接到香港客戶就發(fā)財了?！?/p>
他是中山市Q房網的一名中介人員，在房地產行業(yè)摸爬滾打了三年，最近半年的樓市景象出乎他意料——以前中山并非沒有香港客戶，但現(xiàn)在，香港人更愛抱團來買房。
林亞的一位同事，上個月剛剛促成一單香港客戶在中山市區(qū)的豪宅成交。不到三周時間，這個香港客戶又接連介紹了另外兩個香港朋友前來。
提起同事的香港生意，林亞直呼運氣好。
同樣是在中山。作為一家TOP30房企中山區(qū)域的營銷人員，張陽所負責的樓盤，2019年5月至今，香港購房者已經占到整體成交的80%。
但在此之前，中山的限購政策猶如攔路虎，“那時候，十臺客里面都未必有一臺是香港客。”張陽告訴經濟觀察報。
按照過往規(guī)定，香港居民需要在境內工作、學習滿一定年限，方可購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市，香港居民購房還需符合當地政策規(guī)定。
而中山這一輪限購政策始于2017年，彼時，中山市要求非本市戶籍居民家庭必須提供半年以上在中山連續(xù)繳納個人所得稅證明或社保證明，才能購買1套新房；對于在中山轄區(qū)內沒有住房但祖籍中山的華僑及港澳臺同胞家庭，允許購買1套新房。
“從去年5月開始，中山就逐漸放開了港澳人士的限購條件，只需要提供一個月的社保證明就可以了?！边@成為張陽樓盤香港客量增加的一大因素。
更直接的“一把火”出現(xiàn)在2019年11月6月，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥釋放了包括“豁免香港居民在大灣區(qū)內地城市購房的工作年限證明等限購條件”在內的多項惠民措施。
由此，香港居民獲得直通粵港澳大灣區(qū)內地城市的“房票”，“現(xiàn)在港人在中山買房要求更簡單，只需要提供一份中山的無房證明，出具社保記錄就可以了，沒有任何年限限制。”林亞說。
林亞近期剛剛促成一單成交，對方是一位已過知天命年紀的香港長者。從未萌發(fā)內地購房想法的他，在限購放開之后突然冒出念頭，要到中山養(yǎng)老。
年齡在40-50歲以上不等，買房目的更多是為了養(yǎng)老，青睞的戶型面積多在100平方米左右——這是近期這部分北上購房的香港客戶畫像。他們選擇到中山看房，本身早已具備強烈的購買意愿，基本上只需要1-2次踩盤，看到喜歡的房源，下手速度極快。
2019年的最后兩周，Michael就在為房子奔波的路上度過。他是土生土長的香港人，目前在上海一家外資企業(yè)擔任高管，還有4年該退休了。
不想回香港，也不想離得太遠，Michael最終將目光投向中山。一天時間踩盤，隔周將老婆帶到中山，當場拍板入手，整個購房流程干脆利落。
他給出的理由也很簡單：香港國際機場轉輪渡可以直達中山港碼頭，全程大約一個小時，深中通道很快就會開通，交通頗為便利；中山的常用語言是粵語，溝通不存在問題；房價便宜，尤其是還有不少品牌新盤可供選擇。
港漂置業(yè)夢
林亞正聊起自己帶香港購房者踩盤的經歷。
“我們一起參觀項目樣板房，踏進主臥，一個面積大約30多平方米的大套間?？蛻艟腕@呼，單這個主臥，都有我女兒在香港買的房子那么大了。”
選擇中山之前，這位香港購房者曾在香港看上一套房子，折算下來，均價大概人民幣16.5萬元/平方米。
一路高昂的房價，狹小的人均居住面積；700多萬香港人，不到50%的住房自有率，種種都是驅使部分香港大齡購房者外流至內地的根本原因。
香港特區(qū)政府公布過一份《2016年中期人口統(tǒng)計》報告，里面顯示，香港家庭住戶的人均居所樓面面積中位數為15平方米。
而2003年至今，香港房價一直逆周期上漲，美聯(lián)物業(yè)提供的數據顯示，2019年，香港樓價雖然由高位回落，但與2018年底相比，仍呈現(xiàn)微幅上漲趨勢。截至2019年24日，香港樓價指數為165.11，2019年累計漲幅約2.55%。
“香港樓價高、租金貴，形成巨大的生活壓力，是嚴峻的民生問題?！斑@一句話，兩度被寫進施政報告里。
林亞帶看的樓盤是雅居樂劍橋郡，毗鄰中山市中心區(qū)，精裝均價1.5萬元/平方米。兩相對比，單價差距超過10倍。
價格上的絕對優(yōu)勢足以對香港客戶迅速產生吸引力，原本預計購買100平方米戶型，最終這位香港購房者一舉拿下一套140平方米的豪宅。
“地域性、價格和樓盤體量”，林亞在與香港購房者的接觸中，總結出他們到內地購房的三大考量因素。
如果從地域性進行觀察，過往，香港人對粵港澳大灣區(qū)的9座城市，感觸更多的當屬深圳、東莞，中山未必是他們的第一選擇。張陽接待過的很多香港購房者，對深圳市場如數家珍。畢竟從地緣性來看，深圳距離香港最近。
但也正因此，這類香港購房者對深圳的高房價早有預期?！耙郧?，他們更加傾向深圳或東莞，現(xiàn)在？直白點說，買深圳的樓盤，還不如直接在香港買房?！睆堦栒f，最近半年時間，很多香港購房者選擇直接到中山看房。
一個有趣的現(xiàn)象是，當一部分香港大齡購房者在中山樓市中為未來的養(yǎng)老“大計”尋尋覓覓時，年輕的港漂們卻依然將目光放在深圳這座城市。
2019年前11個月，港人通過美聯(lián)深圳累計購房的數量，相比去年同期增加了81%；若單獨統(tǒng)計2019年7-11月，港人累計買房的數量，更是同比上漲94%。
已經換上香港特別行政區(qū)身份證的Eva正苦苦等待深圳福田口岸的新盤入市。她在香港完成學業(yè)，爾后留在這座繁華的城市，打拼了幾年，順利拿到香港永居身份。
早從去年底，Eva就開啟了自己在深圳的看房之旅。她上班地點在香港新界，工作時間比較靈活，“過關”對她而言并非麻煩事。由于本身并非港二代，在深圳購房，更便于與內地的家人相聚。
于是，臨近深圳福田口岸的綠景紅樹灣，被列入她彼時的考慮范圍內。案場銷售前期給到她的口徑是，預計價格介于7-8萬元/平方米左右，只需提供香港身份證、回鄉(xiāng)證和無房證明，甚至連社保證明也不需要。
然而，開盤之后動輒10萬+的單價，阻擋了她入市的“腳步”。她也一度轉向香港的樓市，但動蕩的社會環(huán)境讓她憂心不已。如今，Eva屬意的一個福田新盤仍未開售，她說，咬咬牙等下去，其他城市不考慮了。
留港意愿
“新年快樂。”1月1日凌晨，Yvonne從自己的微信發(fā)出一條朋友圈，配圖是新年第一天與朋友們歡聚的合照。
這是Yvonne來到香港的第五個新年。四年前，她從香港一所大學碩士畢業(yè)后，順利拿到留港簽證，成為一名港漂。
時至今日，Yvonne每個月至少會抽出一天，穿梭到深圳，逛街、購物、聚餐??這里儼然是她生活的第二場所。
但與Eva截然不同的是，在Yvonne的購房大計中，深圳并未列入選項?！俺院韧鏄房梢砸粋€月去一次，但我不在內地工作生活，買房肯定還是要留在香港?！?/p>
Yvonne的選擇也幾乎是清一色香港青年的意愿，“只有上了年紀的香港人，活明白了，才不會跟錢過不去，接受到內地去買房?！彼f。
事實上，對于Yvonne而言，這個決定也足夠艱難。哪怕個人收入在香港屬于中等水平，但她完全沒想過依靠自己在香港買房?！跋愀鄯績r這么高，青年買不起房是老生常談。除了少數從事金融或醫(yī)生行業(yè)的香港青年外，無論是首付，還是供款能力，目前的這些私樓完全超過一般人負擔能力?！?/p>
Yvonne的一個朋友，最近剛在香港入手一套20 多平方米的房子，總價400多萬港元，首付36萬港元。通過銀行壓力測試之后，這位朋友申請到9成房貸，30年按揭期限。哪怕這樣，每個月月供也達到1.5萬港元。
申請9成房貸的樓價上限放寬，這也是2019年10月16日香港特區(qū)政府公布的《施政報告》中所提到的新政——首次置業(yè)人士（即申請時并未持有任何香港住宅物業(yè)）可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由現(xiàn)時400萬港元提升至800萬港元；可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則由600萬港元提升至1000萬港元，包括自用樓換樓按揭。
香港土地注冊處數據顯示，上述新政發(fā)布之后的2019年11月份，香港住宅樓宇買賣合約數目達到5756套，相比10月的4001套上升了43.86%。
不過，Yvonne在與多數香港年輕朋友交流之后發(fā)現(xiàn)，雖然政策規(guī)定“放寬”，但房貸的真正決定權掌握在銀行手上。銀行肯定要先做壓力測試，如果月收入、還款能力跟不上房價水平，意味著購房者沒有辦法通過銀行的壓力測試，這種按揭貸款申請自然也不成功。
“這些年來，香港金融管理局推出非常多針對樓市規(guī)管的逆周期措施，對于壓力測試這個事，規(guī)定向來就非常嚴格。”Yvonne對經濟觀察報表示。
盡管困難重重，但正在等待滿7年辦永居的Yvonne仍舊不曾改變購房主意——“因為房子是剛需，只要我還在這里生活工作，這就是我無法逃避的問題?！?/p>
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