來源：每日經(jīng)濟新聞
以北京為首的一線城市房產(chǎn)，被譽為核心資產(chǎn)。回首北京二手房價走勢，在過去的十多年時間里，也確實當(dāng)?shù)闷疬@個名號：2008年，北京二手房價堪堪過一萬，而今逼近六萬大關(guān)，10年間漲幅接近4倍。
而最近，“北京房地產(chǎn)市場進入最長下滑周期”成為熱詞。按照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，自2017年3月份見歷史頂部以來，北京二手房已經(jīng)下跌超8%。數(shù)據(jù)還顯示，今年6月以來，北京二手房房價已經(jīng)連續(xù)6個月下跌。而從大周期來看，北京房價已經(jīng)經(jīng)過超30個月的回調(diào)期，堪稱北京房價史上最長熊市。
議價空間達到300萬
“樓王3居室，西南向，無遮擋，160平米，周期快可1150萬元成交。”一位地產(chǎn)中介在其朋友圈推廣一套房源。
據(jù)中國證券報報道，上述一房屋掛牌價為1450萬元，其中的議價空間達到300萬。這意味著每平米降價接近2萬元。據(jù)了解，房主此次大降價主要是亟需交易變現(xiàn)。
這一小區(qū)屬于北三環(huán)次新房，房齡和戶型方面有優(yōu)勢，也有明顯的短板。該小區(qū)大戶型房屋較多且附近交通便利，小區(qū)里有不少房屋被出租用于公司辦公場所，整體環(huán)境并不宜居，加上高總價不好賣，因此房東不得不大降價。
除了大戶型，頂級學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了降價促銷。近期，豐僑公寓有一套75平米的二手房，掛牌價為1445萬元。據(jù)中介介紹，業(yè)主調(diào)低了該套房源的心理價位，1330萬左右即可成交。該小區(qū)對口小學(xué)是宏廟小學(xué)，該小學(xué)是八中和北師大實驗中學(xué)分校大比例直升校，這兩所中學(xué)都是北京市頂級名校。加之該小區(qū)位于金融街地區(qū)，成交單價居高不下，8月成交均價高達19萬/平方米。
高總價學(xué)區(qū)房也有較大的折扣（截圖來自某地產(chǎn)中介朋友圈，圖片來源：中國證券報）
從目前的交易情況來看，西城區(qū)小戶型牛校/直升校的學(xué)區(qū)房仍然相當(dāng)堅挺。近期，愛民里小區(qū)（劃片小學(xué)西什庫小學(xué)是北京四中的直升校）有一套一居掛牌，這是整個小區(qū)中唯一一套非半地下的掛牌房屋，40平米左右報價超過650萬元。傳統(tǒng)名校三里河三小近期一套83年40平米的學(xué)區(qū)房，單價接近16萬/平方米，仍然保持了一定的漲幅。
二手房掛牌均價還在下滑中
12月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，當(dāng)月，北京新建商品住宅銷售價格環(huán)比增長1.7%，二手住宅價格環(huán)比下降0.4%。值得一提的是，這已是北京二手房房價自今年6月環(huán)比持平以來的“五連降”。
據(jù)證券時報·數(shù)據(jù)寶，有分析人士表示，北京房價下跌的原因主要有三個方面：
第一，北京的新建商品房庫存達7.56萬套，如果再加上空置二手房，那空置率超過30%，北京房子嚴重過剩的情況非常明顯。第二，北京現(xiàn)行的限購政策是全國范圍內(nèi)最嚴苛的，無論是連續(xù)繳納社保的時限，還是提高房產(chǎn)首付比例，都給購房需求設(shè)置了不少障礙，從而壓制了大量的購房需求。第三，北京人口數(shù)量還在大量流出，未來幾年北京人口將減少500萬-600萬，具體來看：一是北京為了緩解所有資源都集中在首都的問題，就要把大量機關(guān)事業(yè)單位搬遷到雄安去辦公。在這種情況下，北京人口將會大量流出，而作為副中心的雄安將會有大量人口流入。二是北京為了治理京津冀地區(qū)的空氣污染，把高污染、高耗能的企業(yè)分散到其他省份去，未來北京將是輕資產(chǎn)的高科技中心。
在此情況下，北京業(yè)主們心理預(yù)期在不斷下降。貝殼研究院的顯示，北京二手房掛牌均價61245元，較年初63863元，下跌幅度超過4%。而在2017年最高峰時期，北京二手房掛牌均價一度超過75000元。
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
見底論言之過早
雖然說今年以來北京二手房市場狀況都不容樂觀，但整個樓市基調(diào)仍舊以“穩(wěn)”為主。據(jù)北京商報此前報道，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，房地產(chǎn)調(diào)控的宗旨是以“穩(wěn)”為主，所以不管是北京等一線城市房價的“保值”，還是三四線城市房價的“虛高”，政策出臺的目標(biāo)都會在保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的前提下來進行，既要防止房價大漲，也要避免房價大跌。
在郭毅看來，目前判斷北京樓市處于底部還言之過早，畢竟一線城市的“底蘊”尚存，但降溫的趨勢確實已經(jīng)顯現(xiàn)，這個狀態(tài)會延續(xù)多久其實很難判斷。一方面會受到整體經(jīng)濟大環(huán)境、就業(yè)質(zhì)量、居民收入預(yù)期的影響；另一方面房地產(chǎn)調(diào)控政策起到至關(guān)重要的作用，什么時候會出現(xiàn)一個明顯的松動，作為一線城市的北京會第一時間有所反應(yīng)。
“堅持‘房住不炒’，防止大起大落，與其說什么時候‘沉底’，不如說什么時候回歸理性?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析稱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加碼，樓市整體已告別此前的“暴利”逐漸回歸理性，商品房的投資屬性被不斷弱化，炒房者的退出、房企的謹慎態(tài)度，都將有助于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
嚴躍進認為，樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了寬松的信號，才可能對需求產(chǎn)生一個更有力的帶動，此前5年期LPR的下調(diào)已經(jīng)給市場預(yù)留了較大的想象空間。11月20日，最新LPR（貸款市場報價利率）報價出爐，1年期LPR下調(diào)5bp至4.15%，5年期以上LPR同樣下調(diào)5bp至4.8%。其中，5年期LPR自8月20日亮相后首次迎來下調(diào)。
一般而言，5年期以上貸款大部分是房貸，央行降息出現(xiàn)5年期LPR的降低，這也意味著剛需購房客群的房貸成本將進一步降低，與“房住不炒”大的方針相契合。嚴躍進計算稱，對于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現(xiàn)在降低為5731元，即月供壓力將減少31元。
2019年還剩下不到一個月的時間，面對錯綜復(fù)雜的市場環(huán)境，剛需客群持續(xù)觀望態(tài)度濃厚，買房子怕賠本，不買房子怕漲價。對此郭毅表示，從“房住不炒”大的政策背景來看，未來LPR利率將更多優(yōu)惠剛需客群。如果買房是以自住為目的，那么就不要太關(guān)注短期的價格波動，未來樓市整體將以“穩(wěn)”為主，房價也將趨于穩(wěn)定。
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