原標題 蛋殼公寓驚險闖關(guān)40天：房東、租戶、員工、蛋殼，誰在說謊，誰在妥協(xié)？
來源 投中網(wǎng)-PropTech研習社
作者 晨曦
01
蛋殼驚慌失措
危機解除了嗎？
在持續(xù)近一月的緊張時刻里，房東、租客、蛋殼公寓三方針鋒相對。
如果不是這場疫情，蛋殼公寓本應該作為長租公寓上市第二股，享受一家明星上市公司的矚目。
但一切都在這家公司上市幾天后，急轉(zhuǎn)直下。
導火索始于“免租”，疫情初期階段，房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)被裹挾到這場“免租”運動當中，不管是出于真心慈善減免，還是咬牙流血跟進，或是贏得一次美譽。
但是，這一“善舉”到了蛋殼公寓這里，出問題了。
作為分散式長租公寓的代表品牌，蛋殼身后是近20萬小業(yè)主房東，蛋殼的免租計劃是要先說服這20萬房東們免租讓利一個月給租客，與蛋殼協(xié)商共度難關(guān)。
可是，房東們不答應。
矛盾就此爆發(fā)，為避免損失，個別房東繞過蛋殼對租客進行驅(qū)趕，租戶對蛋殼怨聲載道，矛盾進一步升級。
40天過后，負面輿論已稍有緩和，但蛋殼的危機仍然未徹底解除。
一次初衷良好的“善舉”，為何引發(fā)之后逆天的波浪？
回顧當時的情況，蛋殼公寓方面把這些問題的發(fā)生歸因為一線業(yè)務人員因為還在假期家中，因溝通不暢導致的。
“最開始溝通不暢?！钡皻す⑾嚓P(guān)負責人對投中網(wǎng)-PropTech研習社回憶，從公司自1月30日推行免租策略開始之后4—5天，公寓高層才從一線員工那里了解到問題所在，矛盾產(chǎn)生的根源這才開始在公司內(nèi)部暴露出來。
蛋殼公寓相關(guān)負責人回憶，1月22日高管團隊從美國回來時，就已經(jīng)意識到疫情的嚴重性，并籌備了應急工作小組，回國之后馬上推出策略，派發(fā)任務要求一線業(yè)務人員分批與房東溝通協(xié)商免租。但疫情期間，大部分員工都在家里，心情焦慮，又加上客服溝通使用的是個人手機，話術(shù)因為沒有監(jiān)控存在一定不規(guī)范性。
蛋殼公寓相關(guān)負責人表示，平?？头诠咀鐾夂?，會有外呼設備，公司會監(jiān)控業(yè)務員與房東、租客溝通的過程，對溝通質(zhì)量也有把控。
當矛盾最開始爆發(fā)時，房東和租戶選擇通過蛋殼的400電話投訴，但400電話只有在京人員可操作，接起率只有不到20%，溝通渠道不暢進一步加劇了蛋殼與房東和租客的矛盾。
蛋殼相關(guān)負責人認為，至此危機算是大部分解除了，公司內(nèi)部已經(jīng)做好準備開始迎接復工潮后的租房高峰期。
不過，這場危機到底是如何產(chǎn)生的？矛盾發(fā)生一個月之后，房東、租客、蛋殼之間的糾紛，被擱置了還是徹底解除了？在這其中，是誰做出了妥協(xié)？一直“失語”的蛋殼內(nèi)部人如何審視這次危機？
歷時兩周，投中網(wǎng)-PropTech研習社采訪了房東、租戶、內(nèi)部員工、蛋殼官方、第三方從業(yè)者等角色，試圖還原這場歷時40天的“免租門”紛爭原貌。
02
房東們“妥協(xié)”了嗎？
“今天來電話說正常了，以后租金正常支付，前期發(fā)的解約函作廢?！?月26日，在蛋殼房東群內(nèi)，一位杭州的房東評論，蛋殼公寓如今的做法“真是像兒戲一般”。
蛋殼房東維權(quán)群對話 來源：投中網(wǎng)
2月21日晚間，有房東稱收到了蛋殼公寓支付的租金。在此之前，房東們最在意的就是能否按時從委托方蛋殼公寓那里收到租金。
眼下，有些尚未收到租金的房東，在經(jīng)歷近半個月與蛋殼公寓的糾纏之后準備“妥協(xié)”：“我在想要不要免半個月，好收租金的呢?！?/p>
蛋殼房東維權(quán)群對話 來源：投中網(wǎng)
蛋殼杭州的房東大偉告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社，其實早在疫情爆發(fā)之前，蛋殼公寓就已未按照合同按時支付租金，截至目前，蛋殼已拖欠兩個月房租，什么時候能收回房租仍是未知數(shù)。
但另一方面，蛋殼對于拖欠房東租金一事，卻另有解釋。
蛋殼公寓相關(guān)負責人表示，拖欠房東兩個月的房租的這種情況不可能存在，除非是在走解約協(xié)議，要么就是房東的銀行卡號出現(xiàn)了問題。
而對于拖欠其他房東的租金，蛋殼公寓方面稱，根據(jù)蛋殼公寓與房東的合作模式，蛋殼給到房東的租金是預付租金，是未來三個月的租金，因此不存在蛋殼公寓拖欠房東之前租金的可能性。
未收到租金的房東，何時才能收到租金？蛋殼公寓告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社，按照合同約定，蛋殼公寓的付租期限為在付款日起15個工作日內(nèi)支付房租，由于每個房東的收款日期不一樣，因此，若房東沒有收到租金，可能是因為付款周期的問題。
“我們不會違約，也會按照合同的約定去給業(yè)主支付房租的。”蛋殼公寓相關(guān)負責人稱，所有的款項都已經(jīng)在2月21日開始打款，現(xiàn)在沒有一起真實的違約情況發(fā)生。
蛋殼房東微博爆料截圖 來源：微博
不過，房東與蛋殼直接的爭議并沒有在2月21日打款日停止。
就在2月26日晚間，一位名為陽光soleil的網(wǎng)友表示，蛋殼公寓已經(jīng)逾期15天未支付房東房租，且強制給房東免除一個月房租。
房東與蛋殼公寓之間的租金爭議發(fā)生在2月初，不少房東與租客表示，從2月4日開始，陸續(xù)接到蛋殼公寓的電話或短信通知。
不少房東和租客反應，疫情期間蛋殼公寓一方面以疫情的“不可抗力”為由，強制房東免租金無責解約；另一方面卻對租客房租照收不誤，甚至要求部分租客換租；而真正房租合同已到期的租客，想要退房，卻非常困難。
在一個近500多人蛋殼公寓微信維權(quán)群內(nèi)，多位房東稱，變更合同，申請退租等所有流程均要通過蛋殼公寓后臺操作，但申請能否通過完全取決于蛋殼。
房東楊葉在2018年將一套近80平的房子以四千多元的價格委托給蛋殼公寓，簽約期限為3年。
但在1月30日，楊葉沒收到房租，反倒接到了蛋殼工作人員2個要求，“第一次是說強制免租期1個月以上。第二次說，您看您這房子一直不賺錢，咱們無責解約吧。沒操作，就是不打款?！?/p>
對于蛋殼公寓提出的要求，楊葉并不同意，于是，在2月15日，楊葉便收到了蛋殼發(fā)來的無責解約法務函。
蛋殼房東收到的解約函 來源：投中網(wǎng)
楊葉認為蛋殼公寓其實是想以“不可抗力”解除合同。
合同條款
不過，獨立評論員周正國認為，這次疫情原則上可以算不可抗力，損失是既成事實，未來可能損失是否算不可抗力還是情事變更要看具體情景判斷，不能借口借機隨意變更合同價格。
另外，周正國表示，一般的可能損失的風險，算正常的企業(yè)經(jīng)營風險，不能免責，要由企業(yè)自己承擔。
房東楊葉坦言，當初把房子委托給蛋殼公寓，一是圖省事，二是因為蛋殼給出的租金要比自如高出200元。但經(jīng)過此事之后，楊葉稱再也不會將房子交給二房東搭理。
杭州房東大偉有著與楊葉類似的遭遇。大偉稱，自己將一套89平米的精裝小三居以2800的價格委托給蛋殼公寓，蛋殼公寓以4600的價格出租給租客，但截至目前，蛋殼公寓已拖欠了兩個月的租金。
“前兩天，（蛋殼公寓）打電話告訴我說要免期（租金）15天，然后再給我打房租?！?/p>
蛋殼客服與業(yè)主短信對話 來源：投中網(wǎng)
大偉稱房子是貸款買的，租金本就是為了支付房貸，但現(xiàn)在蛋殼不給租金，自己相當于少了一部分經(jīng)濟來源，加之受疫情影響，薪資收入下降，整個經(jīng)濟情況也并不樂觀。
“就這樣拖著，也沒說什么時候會給我打這個錢?！贝髠フf，“我準備等疫情結(jié)束就把房子收回來。”
“二房東太不靠譜了，坑死了?！贝髠ナ恕?/p>
不過，2月27日，大偉告知投中網(wǎng)-PropTech研習社，已經(jīng)收到1月份的房租，但2月份的仍未收到。
“他們改了在APP里的付款日期，現(xiàn)在顯示是3月6日，實際應該是2月15日?！贝髠フf，2月份的房租要等到3月15日打。
成都的房東向南也有類似經(jīng)歷，他跟投中網(wǎng)-PropTech研習社回憶，2月3日，蛋殼公寓聯(lián)系自己希望能夠免租一個月，但鑒于房子是滿租狀態(tài)，他便拒絕了；2月16日，蛋殼公寓再次來電，又提免租的事，向南依舊拒絕，并告知蛋殼公寓如果到期不付款，就法庭見。
“對方表示會爭取付款，但然后就再也沒有然后了?！?/p>
“他連續(xù)兩次通知我免租，我很擔心，群里面很多房東都沒收到款?！毕蚰蠈τ谀芊癜磿r收到租金表示擔憂。
蛋殼自此次疫情期間，到底有沒有發(fā)起無責解約？
“其實，我們跟業(yè)主解約都是基于一個商業(yè)合同的行為?！钡皻す⑾嚓P(guān)人士跟投中網(wǎng)-PropTech研習社解釋稱，當房東換工作，出國，結(jié)婚等問題時，可以隨時跟蛋殼公寓提出解約。同時，也會有蛋殼公寓跟房東主動提出解約的情況，比如，動物園周圍的房子出租價格非常高，但動物園搬遷了，房子的租金就租不上去了，空置率很高；又比如，一個小區(qū)周圍原本沒有垃圾場，滿足率特別高，當旁邊突然多了一個垃圾場、醫(yī)院、或高壓電時，小區(qū)沒人住了，此時，房屋的情況與收房時的情況完全不一樣了，基于各種各樣的情況，蛋殼公寓就會主動解約。
“我覺得主要是市場變化，因為這個時候他的出租情況與那個時候（蛋殼公寓與業(yè)主簽訂合同時）會有很大的變化，作為企業(yè)確實不可能長期虧本運營?！钡皻す⑾嚓P(guān)負責人直言。
而對于因為房東與蛋殼公寓解約，被迫不得不換租的租客，蛋殼公寓表示，這種情況屬于極少數(shù)。在租客換租時，蛋殼公寓也會給到最大力度的換租優(yōu)惠，管家也會幫忙搬家，提供搬家費，同時給到租客服務費補貼。
對此，多位租客表示，雖然蛋殼給出了上述優(yōu)惠，但需要延長一年的合同期限。
蛋殼租戶群對話 來源：投中網(wǎng)
房東與蛋殼堅持不下，接下來蛋殼推出的租金分期支付，將這次矛盾進一步激化。
一位蛋殼公寓的房東表示，自蛋殼公寓強制房東免租金及無責解約之后，關(guān)于如何向房東繳納租金等方案就一直在變。房東們最不能接受的是，蛋殼公寓竟以短信的方式告知房東，此后，每個月房租或?qū)⒎?2期返還。
蛋殼與房東短信對話
但對于一個月租金分12期返還的信息，蛋殼公寓相關(guān)負責人予以否認，稱這并非蛋殼公寓發(fā)出的信息，如果是蛋殼公寓內(nèi)部發(fā)出的，信息開頭會顯示“蛋殼公寓”的字樣，但該條信息開頭并沒有相關(guān)字樣。
一位不愿具名的蛋殼內(nèi)部員工告訴PropTech研習社，上述短信有人說可能是真的，也有人說是假的，但目前很多房東都采取了分期（收款）的方式，其中2月份的房租，最高可分為24期。
在房東與蛋殼公寓僵持不下的40天里，租客處境如何？
03
陷入窘境的租客
“我們房東收到錢了”，“我房東沒找我”，2月26日，在北京蛋殼維權(quán)小分隊的微信群內(nèi)，有租客分享最新消息。與此同時，在深圳蛋殼租戶討論小組內(nèi)，也有租客傳達出相似信息。兩個微信群內(nèi)此前一度擔心房東收不到錢趕人的焦慮氣氛，似乎得到些許緩解。
蛋殼房東維權(quán)群對話
但一周之前，租客夾在房東和蛋殼的拉鋸戰(zhàn)中左右為難。
“我昨天回來已經(jīng)流落街頭了?！?/p>
2月21日，一位北京的蛋殼公寓租客在一個兩百人多人的維權(quán)群內(nèi)說：“蛋殼說讓回來搬家，才回來的，結(jié)果回來連小區(qū)都進不去了。”
該租客稱，由于業(yè)主和蛋殼公寓談崩了，現(xiàn)在已經(jīng)無家可歸，最后只能住在蛋殼公寓安排的一個空房間里。
同在北京的蛋殼公寓租客王磊告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社，2月14日，他正在上班時接到房東的電話。房東告訴王磊，因為蛋殼公寓沒有按時支付租金，因此按照與蛋殼公寓簽訂的合同，要在20號收回房子，要求王磊提前找房子搬家。
蛋殼租戶群對話
為此，王磊曾四次向蛋殼公寓打電話詢問，前三次蛋殼公寓稱正在和業(yè)主溝通，但到第四次，蛋殼公寓給出的回復是，如果房東真的趕人，再聯(lián)系蛋殼公寓。
2月19日，房東又打電話告訴王磊，說蛋殼公寓同意給她打房租，但是要等到三月份以后。
“蛋殼說讓我們放心住著，他們給解決，但是房東沒收到錢的話，我們就一直沒法確定蛋殼是不是真的解決了?！蓖趵趯Υ吮硎緭摹?/p>
北京之外，深圳、上海地區(qū)的租客也與蛋殼公寓之間存在糾紛。
蛋殼公寓上海租客王洋稱，租的房子今年5月份才到期，但2月7日，房東上門告訴王洋，如果2月10日沒有收到蛋殼公寓的打款，就要換鎖，還計劃將王洋及其三名合租的室友“請”出去。
2月10日下午三點，房東再次上門，警告王洋：“如果蛋殼公寓5天內(nèi)不給他全額打一季度房租款，15號會換鎖，不讓我們進入?！?/p>
王洋向蛋殼公寓管家詢問此事，尋求解決方案，管家先是表示已經(jīng)匯報給領導，但領導未給予回復。
2月12日下午，蛋殼公寓回復王洋，先正常住著，如果房東再次上門威脅，斷水斷電換鎖，租客可申請免責退租；如果蛋殼和房東解約，王洋可接受蛋殼公寓方面的安置，300以內(nèi)差價都可以申請。
2月16日，王洋的房東接到蛋殼方面電話，稱3月2日會打款。房東告訴王洋可以住到3月2日，但如果3月2日，房東若只收到蛋殼公寓兩個月的房租，王洋及室友又想繼續(xù)租住，則需要補給房東免租給蛋殼公寓一個月的房租，若王洋等人不接受此條件，就必須搬走。而房東也將和和蛋殼解約，并起訴蛋殼索要違約金（兩個月房租）。
“我打算今早脫離蛋殼?！蓖跹笾毖?。
為此，王洋及室友還曾在疫情期，通過自己的關(guān)系以及房屋中介渠道找合適的新房源，并在找到合適的房子后，嘗試搬家。
不幸的是，在王洋搬家期間，他們卻被物業(yè)和志愿者轟出。
“現(xiàn)在房東接受了蛋殼的一個方案，分期付房租給房東，暫時穩(wěn)住了，但是我們還是打算盡快搬走?！蓖跹笳f。
在租客與蛋殼公寓簽訂的租賃合同未到期的情況下，房東是否直接有權(quán)要求租客搬走？
中國銀行法學研究會理事肖颯表示，業(yè)主（房東）與蛋殼僅是委托管理關(guān)系，業(yè)主（房東）與租戶才是租賃關(guān)系。在租戶已經(jīng)按照約定支付租金的前提下，即使是支付給蛋殼，法律上也視同支付給業(yè)主（房東）了，業(yè)主（房東）無權(quán)要求租戶騰房。
04
蛋殼公寓驚慌背后
本該是善舉的“免租”，最后還是傳導到租戶，讓租戶承擔，真是讓人唏噓。
在一開始推行“免租”的時候，蛋殼是否做過財務測算？還是一開始就打算讓房東和租戶間接承擔？蛋殼這次的危機是拿“善舉”辦了糊涂事嗎？解約背后是在借疫情故意處理低效資產(chǎn)嗎？
這40天，在蛋殼視角內(nèi)，他們做了哪些事？
蛋殼針對租客發(fā)放的“免租福利”最早可以追溯到2月3日，當日，蛋殼對外稱針對因疫情無法返回武漢的租客返還一個月房租，其他地區(qū)視情況補貼，補貼將在3月2日后返還至蛋殼App的錢包中。
2月14日，蛋殼公寓在疫情期間上線了一個名為《蛋殼房東支持計劃》，稱疫情期間，房東要愛心支持一個月房租，希望房東給予支持。
房東有三種選擇方案，一是在合同期滿時，返還一個月房租；二是分期返還一個月房租；三是支持半個月免租期。
房東必須做出三選一，再也沒有其他選項嗎？
蛋殼房東支持計劃
“如果房東三個選項都不同意的話，我們也預留了另一個入口，他可以來反饋這個問題?！钡皻す⑾嚓P(guān)負責人稱。
“我一直沒選，這三個方案都不是我主觀意愿，我為什么要選?！焙贾菀晃环繓|稱：“很多房東都是這個邏輯。”
2月17日，蛋殼再次在其微信公眾號發(fā)文，一方面對此前強制房東解約，免租金的行為進行澄清，另一方面針對新簽租客，在租租客，續(xù)租租客推出了相關(guān)福利，比如對續(xù)租租客首月立減50%月租金，3月再返50%月租金等。
蛋殼免租解釋
然而，蛋殼的“善舉”并沒有贏得租客的信任。
“他是有限制條件的，租戶必須住滿一年，否則優(yōu)惠扣回。”蛋殼知情人士胡楊稱蛋殼此舉只是為了拴住老用戶，盡量減少退租人群，維持現(xiàn)金流。
部分在租租客告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社，自己并無資質(zhì)申請相關(guān)補貼，原因在于在租租客獲得補貼的前提必須是——因疫情無法正常居住在蛋殼公寓的租客。
蛋殼公寓補充申請界面截圖
對此，PropTech研習社咨詢蛋殼管家，管家稱租客在2月1日—2月10日已經(jīng)入住的，不能獲得補貼。
“太會玩文字游戲了，他（蛋殼公寓）任何一個針對于租戶的優(yōu)惠政策都是有目的性的?！钡皻ぶ槿耸亢鷹钤u價道。
胡楊稱，蛋殼公寓給租戶免租，是有條件的，武漢地區(qū)免一個月，非武漢地區(qū)10天，但免除的這些費用只能用于租客以后居住過程的服務費，維修費等，且不能提現(xiàn)；另外，不再續(xù)租和退租的租戶不能享受折扣、福利。
“但房東一方，他們（蛋殼公寓）爭取的免租，就進了自己的口袋。仔細想，是存在剪刀差的?！焙鷹钫f。
置房東與租客簽訂的合約于不顧，深陷輿論漩渦，也要回籠現(xiàn)金流，蛋殼的處境真的危險了嗎%3F
2月14日，京房子報道，蛋殼公寓主管公開表示，蛋殼公寓遇到了前所未有的危機。目前，蛋殼有60萬間房子（60萬為蛋殼負責人所提供數(shù)據(jù)），其中2/3空置，成本不降，空置率高，直接導致蛋殼公寓資金壓力增大。
為了防止資金流斷裂，蛋殼公寓不得不采取一系列措施，挽救現(xiàn)金流。
蛋殼公寓將房源分為三類，分別標記為不同的顏色，即紅色、綠色、和黃色。其中，紅色代表難出租、無隔斷且虧損的房源；綠色代表好房源，一般為收房價格便宜，出租率高有賺錢的房子源；黃色房源則為盈虧平衡的房子。
打完標簽之后，蛋殼公寓會根據(jù)不同的標簽對房源進行優(yōu)化，比如對虧損房源解約、與綠色房源房東強勢談判，爭取免租、黃色房源進行保留等，而這些方案實施的結(jié)果就是當下房東被強制解約、免租期和部分租客要求被退租。
知情人士夏雨向投中網(wǎng)-PropTech研習社透露，此前蛋殼公寓為求上市，無休止拿房，這些房源既包含了交通不便、地段不佳的劣質(zhì)房源，還包含有隔斷。
“地段不好的房子和拆隔斷的房子是不可能盈利的。”夏雨稱，如今遇到資金壓力，蛋殼公寓借著疫情的幌子，要把一部分不賺錢的房子刷掉。
蛋殼公寓的原計劃是先拿房擴充規(guī)模，達到上市要求，并趁著年后的租賃旺季，將收來的房源出租消化。但沒想到，疫情的突然而至，令節(jié)后租賃需求驟減，蛋殼公寓的如意算盤落空了。
“就是資金鏈有壓力了，通過房東、租客這一系列操作，來緩解短期資金壓力?！遍L租公寓從業(yè)者宋毅直言，“解約空置率高的，拋掉一些低收益資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)配置。
蛋殼“免租門”以來的一系列操作，難道都是為了處置低效資產(chǎn)，緩解資金壓力嗎？
對于空置率，蛋殼相關(guān)負責人告訴PropTech研習社，作為長租公寓行業(yè)，春節(jié)之后，是返程的高峰期，此階段蛋殼公寓的業(yè)務量能占到一年的三分之一，但今年受疫情影響，旺季沒有了。
此外，由于蛋殼公寓每年都會為旺季做諸多準備，但疫情期間人們無法返程復工，蛋殼公寓的正常業(yè)務無法正常開展，加之年前是退租高峰期，因此，蛋殼公寓本身一定會有經(jīng)營壓力和生存壓力。
但這樣的問題不僅僅會發(fā)生在蛋殼一家，幾乎整個長租公寓行業(yè)都面臨這樣的挑戰(zhàn)，為什么站在此次輿論風暴中的是蛋殼呢%3F
在這過山車般的40天里，蛋殼面臨的不只是外憂，還有內(nèi)患。
“我的天吶，蛋殼公寓竟然借國難機會，變相裁員，1月份的公司3月份發(fā)，技術(shù)部分絕大多數(shù)人節(jié)后不用來，2月只發(fā)北京市基本工資，有熟悉的大佬知道怎么舉報嗎？”1月29日，有蛋殼員工在脈脈職言上留言。
蛋殼員工爆料截圖
知情人士夏雨告訴PropTech研習社，春節(jié)過后沒幾天，蛋殼公寓的銷售部門、職能部門、以及行政有很多人都接到了團隊主管甚至領導的微信語音通知，稱：因受肺炎疫情影響，如果想在家待崗的人，1月份的工資延遲到3月份發(fā)，2月份只發(fā)最低工資標準的70%。3月10號發(fā)1月份和2月份的最低保障。二月份如果不入職，一月份工資不給發(fā)。
蛋殼公寓內(nèi)部工作群溝通
蛋殼公寓內(nèi)部工作群溝通
“還有一些人，2019年的年終獎都沒有發(fā)，收房部門基本大部分待崗。”夏雨透露：“明眼人一看就看出來，這有可能要裁員，或者節(jié)省開支?！?/p>
2月25日，一位自稱是蛋殼三年老員工的網(wǎng)友發(fā)文稱，除工資被延遲發(fā)放之外，還收到了公司的辭退通知，讓其主動離職。
蛋殼員工微博爆料截圖
然而蛋殼方面并不認可脈脈上這些員工的說法。
“就是正常的人員流動，調(diào)整比例應該不會超過10%?！钡皻す⑾嚓P(guān)負責人表示，蛋殼公寓內(nèi)部人員的優(yōu)化，是一直在做的事情，而不是現(xiàn)階段臨時做的，平臺希望能與優(yōu)秀的人才一起成長。在這個過程中，不合適的員工就會被淘汰，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰不是短暫的事情，而是持續(xù)在進行。蛋殼公寓很快將啟動2020年校園招聘。”
但據(jù)蛋殼內(nèi)部員工透露，事實上，蛋殼公寓確實在裁員。
“很多之前不必要的崗位，要不轉(zhuǎn)崗，要不就裁掉，比如一些職能部門，或者說可以縮減的，有他沒他都一樣的，我覺得可能就是節(jié)流吧。”一位蛋殼內(nèi)部員工對投中網(wǎng)PropTech研習社透露。
至此，在這場“免租門”里，房東、租客、內(nèi)部員工、蛋殼公寓四者各執(zhí)一詞，真實情況究竟如何，尚不得而知。
那么，在長租公寓行業(yè)中，蛋殼的問題究竟來源于自身，還是行業(yè)的模式之困？
05
蛋殼闖關(guān)40天
行業(yè)疫后將重新洗牌
疫情之下，蛋殼公寓“免租門”引發(fā)的危機或只是表象。
長租公寓從業(yè)者魏云認為，蛋殼公寓時下的困境，受自身多方面因素影響，即“過度杠桿租金貸、擴張過快導致房源質(zhì)量參差不齊+外部環(huán)境出租率+疫情”。
另一位業(yè)內(nèi)人士亦稱：“刀在廚師手上可以做出美味，在罪犯手上是兇器，不是刀的錯，這是蛋殼自己的問題?！?/p>
“深遠來看，也可能是蛋殼在資金鏈上的一個垂死掙扎，既有主觀的意識，也有客觀的環(huán)境因素?！?資深房地產(chǎn)評論人，諸葛找房運營中心總經(jīng)理劉光宇說：“最大的問題就是運營平臺失去了最本真的初心，失去了雙方的信任。”
劉光宇稱，從蛋殼近期負面纏身及租戶維權(quán)的信息來看，如今的蛋殼公寓是處于盲目擴展的狀態(tài)，并游走在法律底線的邊緣。
另一名長租公寓創(chuàng)始人表示，忙于擴張，急功近利導致資金流吃緊，或才是導致蛋殼公寓如今陷入窘境的罪魁禍首。
蛋殼公寓是否為了突擊上市，盲目擴張？
蛋殼公寓招股書顯示，從2015年成立截止2019年9月30日，蛋殼公寓共管理40.67萬間房，而截至2019年11月30日，這一數(shù)據(jù)達到了43.27萬間，也就是說，去年年底的這兩個月，蛋殼公寓新收了2.6萬間房。
規(guī)模極速擴充的背后，是巨額的虧損，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元；2018年凈虧損13.69億元；2019年前9個月，凈虧損25.16億元。
一位從業(yè)多年的審計師告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社，通過蛋殼公寓披露的數(shù)據(jù)計算，在短期償債能力方面，蛋殼公寓2017年的流動比率為0.41，2018年為0.69，這說明蛋殼公寓的流動資產(chǎn)遠不能覆蓋流動負債，財務風險較大。
蛋殼財務數(shù)據(jù)
另外據(jù)蛋殼公寓招股書顯示，蛋殼公寓2017經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為﹣1.14億，2018年則為﹣11.64億，較上年大幅下降，這也透露了蛋殼公寓的經(jīng)營活動中導致大幅現(xiàn)金虧空的信號。
負債累累，現(xiàn)金虧空，蛋殼公寓的經(jīng)營資金從何而來？
蛋殼公寓在招股書中稱，2017年，2018年和2019年前9月，蛋殼公寓分別有91.3%，75.8%和67.9%用戶使用了租金貸，貸款金額分別為9.376億元、21.270億元、31.570億元。顯然，租金貸成了蛋殼手中現(xiàn)金流的最大來源。
但值得一提的是，目前，受監(jiān)管影響，租金貸已是監(jiān)管部門的重點監(jiān)管對象，蛋殼公寓的重要資金來源勢必受到重創(chuàng)。
那么，蛋殼公寓爆發(fā)危機，與長租公寓的模式有關(guān)嗎？連續(xù)幾年來，長租公寓總是危機不斷，它還有存在的價值嗎？
劉光宇稱，長租公寓模式?jīng)]問題，但是做的人有問題，首先是觀念和認識，大家還基本上處于掙快錢的邏輯，但長租公寓不可能像過去房地產(chǎn)那么賺錢；其次是服務問題；再次租賃市場還沒有健全和完善起來。
某長租公寓創(chuàng)始人羅修杰認為，所有的商業(yè)模式都需要不斷調(diào)整，只要能夠解決痛點就一定有機會。
“這個行業(yè)需要大家的理解和支持才能夠發(fā)展下去，如果沒有這個行業(yè)，那租客和房東還會面對信息不對稱，服務不到位，黑中介之類的問題?！绷_修杰直言。
而對于長租公寓這個行業(yè)，是否會隨著疫情期間大眾對其的信心消失而不再存在，多位業(yè)內(nèi)人士表示，因為需求存在，長租公寓行業(yè)不會死。
不過，這也并不意味著從業(yè)者們對長租公寓的生存就持有樂觀態(tài)度。
“這次肺炎結(jié)束后，又是大洗牌，很多家公寓可能陸續(xù)要退出，（長租公寓）本質(zhì)上就是一個二房東生意，利潤薄，今年難?！蔽涸普f道。
（應采訪對象要求，文中楊葉、大偉、向南、王磊、王洋、胡楊、夏雨、羅修杰、魏云為化名）
