歡迎關(guān)注“創(chuàng)事記”微信訂閱號：sinachuangshiji
文/牛頓頓頓
來源：牛頓頓頓（ID:creatviewer）
今年，漂泊在城市里的白領(lǐng)們，不少人最近可能有點(diǎn)頭疼。
近日，數(shù)家長租公寓被曝出資金鏈吃緊，為了回血活命，一輪一輪神奇的操作輪番上陣。
最初是借由疫情，連哄帶騙讓房東免租，另一頭照樣收房客的租金，兩頭吃。
很多人簽約的時候用的是貸款，半年，甚至一年的租金早就一次性給到平臺了。
如今，房東卻收不到房租，開始驅(qū)趕租客，甚至斷水?dāng)嚯姡有欣钰s人。很多租客，被趕出來之后，得不到任何賠償，還得繼續(xù)還租金貸款。
租金貸到底是怎么回事？
為什么平臺會大規(guī)模驅(qū)趕租客？
長租公寓為何如此靠不住?
最終這場鬧劇會如何演變？
是否會重蹈上一輪長租公寓的覆轍？
01
因為幾個調(diào)研的案子，我一直在盤現(xiàn)存的幾家長租公寓平臺，尤其是他們的資金狀況。
從17年開始，已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)倒閉了20家以上的長租公寓平臺了，倒閉的平臺，大部分都是分散式長租公寓，玩的都是所謂的互聯(lián)網(wǎng)模式：“租金貸”、“高進(jìn)低出”、“高杠桿”。
在規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時，也埋下不小的雷。
因為從本質(zhì)上講，這個模式就是，左手通過金融產(chǎn)品一次性從租客那里收來租金，右手再分期給房東，同時再把租約資產(chǎn)做證券化，打包對外募資，最終手里形成一個極大的資金流。
很多長租公寓的財務(wù)狀況其實(shí)都是走鋼絲，繃得很緊，因為資金流都拿來擴(kuò)張了，所以一旦資產(chǎn)證券化不順利或者租客驟降，就容易出問題。
而這次的特殊時期，導(dǎo)致了多米諾骨牌開始。
很多長租公寓的流動性很快就出了大問題。
前兩年為了沖擊上市，大家一直在擴(kuò)張規(guī)模，于是高價收房，盲目擴(kuò)張，高進(jìn)低出，結(jié)果就是抗風(fēng)險能力特別差。
剛過完年，返工潮推遲不過十幾天的時間，平臺就抗不住了。
為了還原整個暴雷過程的細(xì)節(jié)，我多方收集信息，拿到了很多內(nèi)部資料，可以讓大家充分的看清楚這些公司閃轉(zhuǎn)騰挪的魔幻操作，也能夠讓大家理解資金盤完整的暴雷過程，便于以后的區(qū)分和避雷。
02
第一波：拿疫情不可抗力當(dāng)幌子，兩頭吃
平臺最初先對房東，單方面通知要求免租30天：
對于租客，卻只字不提，照常收租：
欺瞞目的只有一個：希望把這次遭受的損失，徹底轉(zhuǎn)嫁給房東和房客，回血救命。
至于房東的貸款和房客的經(jīng)濟(jì)損失，平臺是不在乎的。
第二波：粗暴溝通，單方面強(qiáng)制扣款
但是實(shí)際執(zhí)行中，平臺在溝通不到位的情況下，直接單方面強(qiáng)制扣款，發(fā)法務(wù)函，截留租客租金，先斬后奏，而且不同業(yè)主，區(qū)別對待，按鬧分配：
平臺非常清楚錢在誰手里，主動權(quán)就在誰手里，開始也沒打算商量，所以，就直接把租金截留了。
要是訴訟怎么辦呢？
平臺吃準(zhǔn)了“不可抗力”這一點(diǎn)，不聽話的房東，就直接走訴訟，贏不贏不重要，重要的是用訴訟成本逼退對方。
打官司贏不是目的，官司本身就是目的。
第三波：媒體關(guān)注，引發(fā)質(zhì)疑和擠兌
平臺最初的如意算盤是悶聲大發(fā)財，但是沒想到，媒體這邊炸了，大量的負(fù)面報道出現(xiàn)，接著，很多房東也開始在網(wǎng)上維權(quán)，監(jiān)管也開始關(guān)注。
這個時候，大規(guī)模“擠兌”的風(fēng)險出現(xiàn)，事態(tài)開始有些失控了。
連鎖反應(yīng)出現(xiàn)，大量客戶開始申請退租，抽款，房東也過來催款，雪上加霜。
擠兌是所有的資金盤的噩夢，縱然是強(qiáng)壯的猛男都受不了，更何況本身就是病秧子。
幣圈祖師爺李哭去有句名言：傻B的共識，也是共識，媒體曝出的時候，很多人都拿到了一個信號：這個平臺可能馬上快完蛋了。
當(dāng)一個粗糙的共識達(dá)成，所有人行動起來的時候，雪崩就發(fā)生了。
第四波：不可抗力反噬
原本“不可抗力”是平臺的一個如意算盤，但是，沒想到，反過來卻被利用了。
疫情之下，有很多人滯留在老家，租的房子空置，這些人看到可以利用不可抗力和房東“無責(zé)任解約”。
平臺可以“無責(zé)任解約”，我為什么不可以？畢竟一個月好幾千呢，于是租客們大量的“不可抗力”退房出現(xiàn)。
租客們要求：無違約金退租，退押。這一下平臺也慌了，因為這意味者原本裝進(jìn)口袋里的錢，可能也得掏出來。
第五波：訴訟成本和運(yùn)維成本陡升
隨著問題不斷升級，房東租金糾紛，房客退款維權(quán)的客訴事件越來越多，客服也變得雞賊起來。
我之前講過，客服的目的從來都不是提供服務(wù)，而是低成本的解決客戶。
我拿到了一份客訴環(huán)節(jié)的操作手冊，我們來看看平臺多么的雞賊：
溝通的時候，教唆客服，連哄帶騙，甚至根據(jù)“好騙”程度，劃分層級，采用不同的處理方法，分人下菜碟：
這是對付房主，那怎么對付房客呢？一樣連蒙帶騙：
這個老江湖從來都是欺負(fù)老實(shí)人，對租客好的政策一律不主動告知，到這里，平臺就有些兇相畢露了。
對于那些不配合的客戶，手冊當(dāng)中也寫得非常清楚：法務(wù)兜底，一手勸，一手打，恩威并重。
單純從商業(yè)上講，其實(shí)并沒有那么多對錯，打官司目的也很簡單，不是為了贏，哪怕明知道輸也要打，就是用時間成本和維權(quán)成本逼死對方為止。
畢竟平臺的律師團(tuán)是靠打官司吃飯的，普通人為了一個月的房租，不愿意糾纏太多。
第六波：高層督戰(zhàn)，重賞重罰
這個時候，公司也是內(nèi)憂外患，人心散了，組織員工干這些事情也不容易，大家都知道不對，不愿意去做。
于是，領(lǐng)導(dǎo)們就開始親自督戰(zhàn)了。
那些雞賊的套路其實(shí)并不是客服們自己想出來的，而是背后這些領(lǐng)導(dǎo)出的高招：
平臺內(nèi)部溝通截圖
組織人手做這樣的事情，成本是很高的，執(zhí)行起來大家心理成本都很高，必須提供額外的獎勵，所謂重賞之下必有勇夫。
但是，維持這樣應(yīng)訴系統(tǒng)的成本是非常高的，很多平臺在出現(xiàn)問題后，現(xiàn)金流都花在內(nèi)部消耗上了。
第七波：分化處理，欺軟怕硬
事情的發(fā)酵進(jìn)一步失控：監(jiān)管介入，媒體報道，客訴增加，危機(jī)加重。
似乎領(lǐng)導(dǎo)層感覺難以收場了，各方壓力增加，于是開始轉(zhuǎn)變策略，開始平息安撫矛盾。
當(dāng)然，資源有限，但是平臺采用策略更是雞賊無比：
我們看看這些處理手段，優(yōu)先解決的都是那些會哭的孩子，這個時候誰聽話，誰輕信，誰吃虧。
簡直就是因地制宜，按鬧分配。
與此同時，Pr部門也在行動，為了降低負(fù)面輿論影響，開始調(diào)整對外的說辭，進(jìn)行“常規(guī)辟謠”，附送“律師函警告”，開始對負(fù)面的輿論進(jìn)行壓制。
這也是非常常規(guī)的操作：混淆視聽，渾水摸魚。
第八波：內(nèi)部危機(jī)
外部危機(jī)嚴(yán)重的時候，內(nèi)部壓力一定更大，員工不可能跟公司動作永遠(yuǎn)保持一致的，于是新問題來了：
年前為了上市，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，早就清理過一撥人了，年底為了節(jié)約成本，還停發(fā)了年終獎，推遲工資發(fā)放，變相裁員，該來的都來了，誰也跑不掉。
雖然，這些員工，昧著良心，仍舊在前線打仗，幫著公司干壞事，處理房東和租客。
公司也承諾了高工資，高獎勵，但是最后能不能拿到這個錢，真不一定：
第九波：失控來臨
員工消極怠工，導(dǎo)致溝通不暢，大量的問題得不到解決，客訴完全超過平臺處理能力，訴求堆積，于是大量的業(yè)主成立了維權(quán)群，甚至驅(qū)趕房客，矛盾進(jìn)一步激化，事情越來越不受控制。
危機(jī)再這樣傳導(dǎo)下去，盤子馬上就要碎了，于是另一個奇招來了，學(xué)習(xí)OFO搞排隊，這家平臺每天只在線上開放處理400個退租名額，超過的只能排隊。這些行為讓平臺信譽(yù)進(jìn)一步破產(chǎn)，可預(yù)見的，擠兌潮，退租潮會愈演愈烈。
哪怕是最后真的推到了，也是不能提現(xiàn)的，只能繼續(xù)在我這里消費(fèi)。
這其實(shí)也是一種緩兵之計，說到底，所謂的退款，不過是APP上的一串?dāng)?shù)字罷了，平臺并沒有為此付出真金白銀。
我真的很懷疑騙子們用的是同一本教科書。
最終，愈演愈烈，甚至出現(xiàn)了，平臺以房東為借口，強(qiáng)制租戶退租，換租，侵吞服務(wù)費(fèi)，押金和房租的“棄療”操作。
第九波：一個信號
判斷一家公司還有沒有救的一個標(biāo)準(zhǔn)是，看它是否還在乎負(fù)面和監(jiān)管，如果徹底放任負(fù)面，忽視監(jiān)管，那么很可能意味著黔驢技窮，要徹底放棄了。
往往這就是一個內(nèi)部徹底塌方的信號，這一點(diǎn)可以參考某共享單車。
相關(guān)的責(zé)任人此時往往是回天乏術(shù)，心一橫，眼一閉，舍得一身剮了。
又或者轉(zhuǎn)嫁責(zé)任，打時間差，留下一線人員背鍋，拖延戰(zhàn)術(shù)，死豬不怕開水燙，最后閃轉(zhuǎn)騰挪，金蟬脫殼。
一線員工耗著，消極怠工，隨時準(zhǔn)備撤離。
到此為止，一個典型的資金盤事件演變就差不多結(jié)束了，剩下的或許就是一地雞毛。
因為信心沒有了，這個資金模式就沒有了。
03
為什么長租公寓如此靠不住呢？
17年行業(yè)火熱的不行的時候，我就曾經(jīng)研究過這個行業(yè)，問題的根源還是始于最初的盲目擴(kuò)張。
傳統(tǒng)的租房中介，贏利點(diǎn)很清楚：
1、N+1打隔斷，成本攤下來，基本上隔斷的租金是純賺
2、一個月免租期，也就是說，平臺一年只需付給房東11個月的租金
3、然后就是，服務(wù)費(fèi)，一年算下來，差不多也是一個月的租金。
4、壟斷房源，簽長租周期，掙以后的差價
但是這種兩頭吃，掙差價的中介生意，幾千年前就有人做了，根本玩不出什么花樣來。
too傻，too累，too辛苦；too慢，too小，too傳統(tǒng)
總之一句話，非常不性感。
04
他們玩起了新花樣：搶房源+壟斷+漲價
一套原本租金8K的房子，長租公寓沖進(jìn)來，直接給到9k ,為的就是短時間快速搶占房源，在局部造成壟斷，以便抬高價格。
很多人覺得壟斷是困難的，但其實(shí)也沒那么困難，壟斷一個城市的房源當(dāng)然困難，但是壟斷一個商圈的特定價位的房源，還是完全有可能的。
畢竟在公司上班，周圍可選的房源就那么多，很容易控盤，用3-5年的長租期合同壟斷房源之后，第一年可能不賺錢，第二年漲價之后就賺錢了。
為什么另一家大平臺，趁疫情期間，能一下子漲價30%多？底氣就在這里。
05
更騷的還是資產(chǎn)證券化，玩資金盤。
平臺在盲目擴(kuò)張，饑不擇食的情況下，往往收到很多品質(zhì)差的房子，只能低價拋售。
整天高買低賣，誰也受不了，就打起了租金的主意，開始誘導(dǎo)租客簽約“租金貸”，租客按月還貸，平臺卻能一次拿到全額的租金，房東那邊，還是月付或者季付。
這樣，一間房子他們手里就能套出數(shù)萬元的低成本資金，然后攢出一個資金盤，這就是收割新房源的彈藥庫，只要不斷有房源，有租客進(jìn)來，就可以一直擴(kuò)大規(guī)模。
虧錢是不要緊的，這要擴(kuò)張速度夠快，這個擊鼓傳花的游戲就可以一直玩下去，有了規(guī)?？梢哉绎L(fēng)投融資，套大佬們的錢，暫時續(xù)命，
相對于傳統(tǒng)的中介生意，這個模式看起來就性感多了：
搶房源--擴(kuò)張信貸--講故事--2ＶＣ融資--上市割韭菜--資金盤
哪個中介不想脫下小西服，化身華爾街之狼呢？
土掉渣的二房東生意，搭配上資金盤，是不是看起來一下子就迅猛偉大多了。
但是，所有平臺頭頂上都有一把達(dá)摩克里斯之劍，那就是上市，只有吃到二級市場的融資，才能進(jìn)一步擴(kuò)張規(guī)模，打垮競爭對手，壟斷提價，才有機(jī)會優(yōu)化利潤結(jié)構(gòu)。
最終才可以逃出生天。
這種走鋼絲的業(yè)務(wù)模式，抻斷幾乎是必然。
東墻補(bǔ)西墻最大的問題在于，害怕黑天鵝。
而且平臺依賴著巨大的杠桿在擴(kuò)張，過度的金融化，一點(diǎn)風(fēng)吹草動，都會引發(fā)連鎖反應(yīng)。
如今，這些長租平臺恰恰就是在為當(dāng)初不計后果的盲目擴(kuò)張買單。
06
最后給讀者們提個醒，如果你尚未進(jìn)場，近期要謹(jǐn)慎長租公寓了，尤其是，尤其是不能使用租金貸，這個行業(yè)當(dāng)下存在巨大的變數(shù)，即使是大平臺，也不好過。
租房子，最好可以直接面對房東，簽雙方合同。
如果你已是局內(nèi)人，一定要盡早維權(quán)，采用正當(dāng)?shù)?，合法的手段維權(quán)，盡快爭取回自己的權(quán)利。
畢竟小黃車血淋淋的例子還擺在眼前。
當(dāng)下，各行各業(yè)都有自己的難處，但是像長租平臺行業(yè)這樣，趁著大家換房不便，大搞漲價，或者干脆截留租金，欺瞞房東租客，甚至直接驅(qū)趕租客，私扣押金，大發(fā)國難財?shù)淖龇?，和生產(chǎn)假口罩的黑心商人沒有什么本質(zhì)區(qū)別。
多方合同出現(xiàn)糾紛，最弱勢的是租客，損失最大的是租客，最終買單的卻還是租客，確實(shí)有點(diǎn)欺負(fù)人了。
疫情之下，幫不上忙就算了，反倒趁人之危，貪墨租金，漲價斂財，驅(qū)趕租客，甚至讓無數(shù)人冒著感染的危險，流離失所，這就是當(dāng)下最大的惡。
他們或不畏艱難為武漢、湖北抗疫前線提供支援，或匯集智慧保障民生大后方，是中國優(yōu)秀企業(yè)肩抗責(zé)任與擔(dān)當(dāng)群像的縮影。詳細(xì)
