押金難退、強(qiáng)制降租金 “長(zhǎng)租公寓第一股”青客隱患重重
■本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道
2019年底，上海逾千名房東陸續(xù)被青客公寓（QK）通知要求幅度調(diào)低租金或在未來的租期內(nèi)每年減免一個(gè)月租金?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，青客方面認(rèn)為這批房源存在“高進(jìn)低出”、“收益倒掛”的情況，公司會(huì)虧損。對(duì)此房東們并不認(rèn)同，并在近期來到位于上海徐匯區(qū)的青客總部進(jìn)行多次交涉。
有業(yè)內(nèi)人士指出，青客公寓出現(xiàn)押金退款難等問題的原因是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的漠視，同時(shí)也暴露出該公司內(nèi)部管理混亂的局面。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林直言，青客的財(cái)務(wù)狀況讓人擔(dān)憂，存在著巨大的資金壓力，難以取得投資者的信任。
但青客內(nèi)部相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，“不存在資金鏈斷裂等問題，上市后公布的首份財(cái)報(bào)也顯示青客資金狀況在改善，我們的運(yùn)營(yíng)狀況非常良好”。該負(fù)責(zé)人表示，下調(diào)房源租金只是在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)調(diào)整期的一種選擇。
強(qiáng)制房東降租金
青客公寓上市之后，CEO金光潔曾向媒體表示，青客公寓最基本的盈利模式就是“價(jià)差”：“拿房子的時(shí)候，如果租金倒掛，這個(gè)直接被否定……這個(gè)價(jià)差一定要大，如果太小了會(huì)虧本，死掉是早晚的事情。”
現(xiàn)在，青客正努力擴(kuò)大“價(jià)差”。2019年底，青客在上海展開了一場(chǎng)“虧損房源退房、降價(jià)工作”。一名房東在青客總部偷拍到的文件顯示，為鼓勵(lì)員工積極參與，青客搭配了專項(xiàng)配套獎(jiǎng)勵(lì)，分別獎(jiǎng)勵(lì)參與員工退還租金及押金（套）金額的15%、免掉租金的15%等。
羊毛出在房東身上。2019年12月底，本該是3個(gè)月租金到賬的時(shí)間，但不少上海房東沒有按時(shí)收到租金，反而接到了青客要求降租金的電話。按照青客方面的解釋，近期多部門要求對(duì)長(zhǎng)租公寓“高進(jìn)低出”房源進(jìn)行監(jiān)管，加之青客11月份上市后也需要扭轉(zhuǎn)房源上的虧損情況，因而公司將“倒掛房源”羅列，由工作人員致電征詢是否愿意降價(jià)。
對(duì)于這樣的說法，大多數(shù)房東表示無法認(rèn)同。一名房東告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，其一套位于浦東張江的房子原本租金為6000元/月，青客以房源“虧損”為由要求下降租金至4500元/月，降幅為25%，一年即少收入18000元。但據(jù)其了解，這套房源在區(qū)域內(nèi)的價(jià)格并不算高，且?guī)酌饪偷姆孔饧八娰M(fèi)、網(wǎng)費(fèi)加在一起更是超出6000元不少，質(zhì)疑青客“虧損”之說為托詞。
但青客顯然更為強(qiáng)勢(shì)：一位房東提供給《華夏時(shí)報(bào)》記者的“降租解約溝通函”顯示，“方案您未回復(fù)確認(rèn)之前，我司將暫停支付您租金”。而在不同意降租并投訴后，青客要求租金支付方案由按季度支付改為按月支付，同時(shí)留有3個(gè)月的觀望期，如果租客不回復(fù)將按青客的降租通知強(qiáng)制執(zhí)行。
憤怒的房東們選擇“正面剛”。近期房東們陸續(xù)來到位于徐匯區(qū)龍華中路596號(hào)A座16樓的青客總部維權(quán)，積極向房管局等部門反映情況，并計(jì)劃春節(jié)后與青客對(duì)簿公堂。
1月4日下午，《華夏時(shí)報(bào)》記者跟隨多名房東進(jìn)入青客總部。房東們被分別安排到位于15層的多個(gè)會(huì)議室與工作人員交涉。
現(xiàn)場(chǎng)一名青客工作人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說，這批“高進(jìn)低出”的房源主要是公司在2015年、2016年擴(kuò)張期內(nèi)以相對(duì)高的市場(chǎng)價(jià)格收過來的。其稱，目前被要求降房租的房源約占公司整體房源的2%，大約只有一千余套。但對(duì)于“單方面要求降租是否合規(guī)”的問題，該員工拒絕回應(yīng)。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，來到青客總部維權(quán)的不僅有房東，還有租客。當(dāng)日，幾名前來討要押金的租客也與青客市場(chǎng)部一名女性員工發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)。據(jù)租客透露，他們已經(jīng)退房，但退押金申請(qǐng)?zhí)峤灰粋€(gè)多月后仍未收到退款。
租客們向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，向青客付租金及押金時(shí)以現(xiàn)金或支付寶方式支付。但青客方面表示，押金會(huì)退回至“青客寶”（青客的自有APP，有資金結(jié)算功能），其后才可以提現(xiàn)至個(gè)人賬戶。有租客表示，直到自己到青客總部討要押金時(shí)，才知道有“青客寶”的存在，質(zhì)疑青客有非法集資之嫌。不僅如此，亦有租客透露，青客以優(yōu)惠條款誘惑租客辦理“租金貸”。而事實(shí)上，對(duì)于租金必須經(jīng)由“青客寶”一事，房東們也警惕起來，正積極收集證據(jù)向徐匯區(qū)經(jīng)偵大隊(duì)報(bào)案。
業(yè)內(nèi)：資金壓力不容小覷
目前，青客內(nèi)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示已經(jīng)在和房東積極處理此事，“包括和房管局等部門進(jìn)行了積極溝通，青客不會(huì)通過拖欠租金來逼迫房東降價(jià)或解約，可能此前在方式方法上存在不足，但目前沒有出現(xiàn)大規(guī)模拖欠房租的情況”。
至于下調(diào)房源租金，該負(fù)責(zé)人稱，只是在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)調(diào)整期的一種選擇。而1月6日，青客公寓在上市后披露的2019財(cái)年第四季度財(cái)報(bào)也指出，2019年下半年，在貿(mào)易戰(zhàn)和國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)背景下，在評(píng)估宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)后，青客采取了重防守的策略?！霸诮?jīng)濟(jì)下行期間，青客以整合公司內(nèi)部資源、進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)效率、優(yōu)化房源質(zhì)量為首要任務(wù)。”
盡管如此，突然拖欠房東租金、押金難退一事，仍引起“青客公寓資金鏈承壓”的質(zhì)疑。
“不存在資金鏈斷裂等問題，”上述青客內(nèi)部相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者予以否認(rèn)，“上市后公布的首份財(cái)報(bào)也顯示青客資金狀況在改善，2019Q4財(cái)報(bào)收入同比增長(zhǎng)13%，虧損縮減58%，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的增長(zhǎng)，我們的運(yùn)營(yíng)狀況非常良好?！钡鶕?jù)2019財(cái)年第四季度財(cái)報(bào)，公司營(yíng)業(yè)虧損為1.01億元，歸屬于母公司普通股股東凈利潤(rùn)為-2.47億元人民幣，同比下降12.44%。
公開資料顯示，2019年11月15日，青客成功在納斯達(dá)克上市，發(fā)行價(jià)為17.00美元/股，被譽(yù)為“國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓第一股”。
不過，青客IPO融資路并不順?biāo)?，在?shù)月的時(shí)間內(nèi)，便經(jīng)歷了募資規(guī)模以及股價(jià)的兩次“腰斬”：其一，青客公寓最終實(shí)際募資額4590萬美元僅為早期傳言的1億美元的不足五成：其二，17.00美元的發(fā)行價(jià)僅維持7個(gè)交易日便宣告跌破，甚至在12月13日曾一度觸及9.8美元。截至1月7日美股收盤，青客報(bào)收11.48美元/股，較最高點(diǎn)20.44美元/股下跌近五成。在采訪的過程中，也有青客員工苦笑著告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“（股價(jià)）都跌破發(fā)行價(jià)了?！?/p>
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓第一股是市場(chǎng)給予的認(rèn)可，但同時(shí)要客觀看到背后的壓力。
“現(xiàn)在隱患重重，未來前途堪憂?！北P和林向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析稱，青客的財(cái)務(wù)狀況讓人擔(dān)憂，存在著巨大的資金壓力，難以取得投資者的信任。
上述青客負(fù)責(zé)人坦言，青客的口碑當(dāng)前的確深受影響?！拔抑荒苷f我們應(yīng)該有該有的態(tài)度。不管是對(duì)房東、租戶或者員工都秉持‘好好溝通、換位思考、積極解決’的原則?！倍谏鲜鲐?cái)報(bào)中，青客對(duì)未來仍頗具信心，稱基于目前的宏觀經(jīng)濟(jì)和運(yùn)營(yíng)條件，預(yù)計(jì)青客2020財(cái)年第一季度的凈收入將在3.1億元至3.25億元之間。
